《海角一号（海心沙改建方案打印版 ）》.doc

目 录 第一篇 项目总论 - 1 - 1 项目经济效益指标 - 1 - 2 项目研究总论 - 1 - 3 项目定位及简介 - 2 - 3.1 酒店项目 - 2 - 3.2 商业广场项目 - 2 - 3.3 高级展厅项目 - 3 - 第二篇 改造开发方案 - 4 - 1 项目改造开发方案编制原则与思路 - 4 - 1.1 项目改造开发方案编制原则 - 4 - 1.2 项目改造开发方案编制思路 - 4 - 2 项目改造开发方案内容 - 5 - 2.1 项目改造开发指导思想 - 5 - 2.2 项目现状分析 - 5 - 2.3 区域发展趋势 - 16 - 2.4 改造开发的可行性 - 17 - 3 可比案例改造方案对比分析 - 21 - 3.1 可比案例选取原则与方法 - 21 - 3.2 可比案例简介 - 22 - 3.3 总结 - 28 - 第三篇 土地利用方案 - 30 - 1 土地利用方案编制目的 - 30 - 2 土地利用方案编制原则 - 30 - 3 项目土地利用方案编制背景 - 31 - 3.1 土地利用现状 - 31 - 3.2 土地利用特点 - 33 - 3.3 土地利用中存在的主要问题 - 33 - 3.4 广州市城市总体规划对标的地块的影响 - 34 - 3.5 机遇和挑战 - 36 - 4 海心沙土地利用方案修编目标 - 38 - 4.1 总体目标 - 38 - 4.2 具体目标 - 38 - 5 土地利用方案编制依据 - 39 - 6 土地利用方案编制思路与方法 - 39 - 7 海心沙土地利用总体规划修编过程 - 40 - 7.1 确定方案涉及的用地类型 - 40 - 7.2 海心沙土地区位价值分析 - 40 - 7.3 各评价因素分析 - 45 - 7.4 运用聚类分析法依土地价值对海心沙土地进行分类 - 62 - 7.5 海心沙土地利用类型比例确定 - 66 - 第四篇 项目定位分析 - 68 - 1 宏观市场环境分析 - 68 - 1.1 中国宏观经济分析 - 68 - 1.2 广州市城市规划 - 69 - 1.3 广州市经济水平分析 - 69 - 1.4 广州市产业结构分析 - 72 - 1.5 广州市人口结构与收入支出状况分析 - 74 - 1.6 广州商业地产市场分析 - 75 - 1.7 广州市文化环境分析 - 77 - 1.8 宏观经济环境总结 - 78 - 2 中观经济环境分析 - 80 - 2.1 天河区概况 - 80 - 2.2 对天河区城市规划的分析 - 80 - 2.3 小结 - 82 - 3 微观经济环境分析 - 82 - 3.1 珠江新城商圈基本概况 - 82 - 3.2 珠江新城商圈规划定位分析 - 84 - 3.3 商圈内主要商业分析 - 86 - 3.4 海心沙区位分析 - 90 - 4 会所项目定位分析 - 92 - 4.1 休闲会所投资环境分析 - 92 - 4.2 自身环境分析 - 92 - 4.3 竞争者分析 - 93 - 4.4 客户群分析 - 95 - 4.5 SWOT分析及对策 - 95 - 4.6 休闲会所项目定位 - 98 - 5 酒店项目定位分析 - 99 - 5.1 项目投资环境分析 - 99 - 5.2 区域市场分析 - 105 - 5.3 项目自身情况分析 - 106 - 5.4 竞争者分析 - 107 - 5.5 目标客户调查分析 - 117 - 5.6 客户群分析 - 118 - 5.7 SWOT分析及应对策略 - 122 - 5.8 酒店项目市场定位 - 124 - 6 展会项目定位分析 - 125 - 6.1 展会行业分析 - 125 - 6.2 广州展会分析 - 125 - 6.3 珠江新城及琶洲片区问卷调查分析 - 127 - 6.4 可比案例分析 - 130 - 6.5 高级展厅定位 - 133 - 7 商场项目定位分析 - 133 - 7.1 商场项目投资环境分析 - 133 - 7.2 自身环境分析 - 136 - 7.3 竞争者分析 - 136 - 7.4 消费群分析 - 142 - 7.5 商场项目定位 - 142 - 8 码头项目定位分析 - 143 - 8.1 项目概况 - 143 - 8.2 针对客户群分析 - 144 - 8.3 竞争与可比项目分析 - 144 - 8.4 可行性分析 - 146 - 8.5 项目SWOT分析 - 146 - 9 公共项目定位分析 - 148 - 9.1 客户群分析 - 148 - 9.2 竞争者分析 - 148 - 9.3 SWOT分析及对策 - 149 - 9.4 项目定位分析 - 151 - 第五篇 项目规划建议 - 152 - 1 酒店区规划设计 - 152