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Changers 策划团队
成 员：
09土地资源管理5班：
杨鸿运 幸文倩 王秋容 曾韵佳 张颖欣 郭燕婷
10土地资源管理1班：
王天祥 夏梓洋 叶倍铭 袁野 周波
10土地资源管理2班：
陈泽聪
估价组： 幸文倩 郭燕婷
策划组： 曾韵佳 杨鸿运 叶倍铭 陈泽聪 夏梓洋
营销组： 王秋容 张颖欣 王天祥 袁野 周波
第一篇 项目总论 7
一、项目基本情况 7
1. 背景简介 7
2.项目规划指标 7
3．项目经济效益指标 7
二、调研总论 7
1．酒店调研 7
2．写字楼调研 7
3．商铺调研 8
4．车位调研 8
三、 项目定位与简介 8
四、 项目SWOT分析 9
第二篇 项目环境分析 11
一、 宏观经济环境 11
1. 2011年广州市经济发展状 11
1.1国内生产总值 11
1.2人口状况 12
1.3 全社会固定资产投资 12
1.4 居民收入及消费物价情况 13
2．广州市城市规划 14
2.1城市发展战略 14
3．房地产市场分析 14
3.1 政策环境分析 14
3.2土地市场分析 16
3.3广州市商业地产环境分析 16
二、中观环境分析 19
1.天河区商业发展规划（2010——2020年） 19
1.1规划目标 19
1.2构筑“一轴集聚、两圈协同、三带辐射、多点多特色”的商业总体空间格局 19
2.写字楼中观环境分析 19
2.1写字楼市场概况 19
2.2调研数据及分析 21
2.3市场供求特点及原因分析 21
三、微观环境分析 23
1.地块基本情况 23
2．地块交通环境分析 24
3．地块配套设施分析 25
4．地块控制性规划分析 26
5．地块SWOT分析 29
第三篇 项目市场调研和市场分析 32
一、消费者调研 32
1.市场问卷调查说明 32
2.项目综合性市场访问说明 35
3. 产品定位和产品设计的建议 36
二、项目竞争对手分析 36
2.写字楼项目区域楼盘分析 40
2.2 写字楼出售项目竞争对手分析 45
三、政策分析 50
1、宏观房地产政策分析 50
2.房地产政策对房地产市场的影响分析 51
2.1房地产市场趋势分析 51
2.2商业地产总体走势 51
3．区域政策对房地产市场的影响分析 52
3.1区域政策对住宅物业的影响分析 52
3.2区域政策对商铺物业的影响分析 52
3.3区域政策对办公物业的影响分析 53
3.4区域政策对酒店物业的影响分析 54
四、项目SWOT分析 54
第四篇 项目市场定位 57
一、项目整体市场定位 57
1.项目理念定位 57
2.项目形象定位 58
3.目标客户群定位 58
目标客户群分析： 58
二、酒店项目市场定位 60
1．市场细分 60
2．目标市场选择 63
3．目标客户特征分析 63
4市场定位建议 65
三、写字楼项目市场定位 65
1．市场细分 65
2．目标市场 68
3．目标客户特征分析 69
4．市场定位建议 70
四、商铺市场定位 70
1.近十一年广州餐饮业发展概况 70
2.天河北餐饮业优势 71
3 商铺目标客户细分 71
表4-4：目标客户细分 71
4. 商铺消费者特征分析 72
5.市场定位建议 72
第五篇 项目策划方案建议 73
一、项目总体策划方案建议 73
1．项目策划的原则性 73
2．规划目标 73
2.1 基本要求 73
2.2 规划结构要求 73
3．项目整体开发策划 73
3.1. 总体指标分析及项目特点 73
3.2 物业类型介绍 73
3.3. 项目建筑风格分析 74
3.4. 项目绿化设计 74
3.5 建筑出入口设计 78
3.6 车辆出入口及车位配置设计 79
3.7 项目大厦大堂设计 82
3.8 项目配套设施设计 82
二、 酒店项目策划方案建议 84
1．酒店项目建筑指标 84
2．酒店项目设计 84
3．酒店产品定位 84
4．酒店主题及理念设定 84
5．酒店客房类型及数量设计 86
6．酒店会所服务项目设计 88
7．酒店具体空间分布 89
8．顶层全景高级酒吧设计 90
9．项目其他特色 90
10．酒店项目SWOT分析 91
三、写字楼项目产品策划 93
1．写字楼项目建筑经济指标 93
2．项目设计 93
3. 产品定位 93
4． 产品主题设定 93
5． 户型设定 94
6．产品租售划分设计 96
7． 户型组合设计建议 97
8．建议组合户型比例 102
9.写字楼项目SWOT分析 102
四、商业项目策划方案 105
1．商业项目建筑指标
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