《十约为城、旧城改造策划书》.doc

 告别繁忙与疲惫，沐浴阳光与滨水！ 尽享闲逸，时尚，尊贵，写意人生！ 几曾奔波忙碌，斡旋商场， 几曾穿梭高楼大厦，迷失于峰回路转， 城市的喧嚣拉扯着人的脚步，家园的温馨渐行渐远， …… 不经意间， 山重水复疑无路，柳暗花明又一村。 这里， 每一次回家， 城市的喧嚣被慢慢地甩在车灯后面， 渐渐地， 不远处隐约可见， 时尚典雅的商业街挥洒着风情， 耳旁似有所闻， 庭中潺潺流水和着阳光在演绎天籁之音， 也马上就可见， 爱犬在门口欣喜的憨样， 门前花园流淌的一条小溪，你发现了么？ 水逸名庭的闲逸生活在此向您娓娓道来…… 十约为城 策划团队 成 员 林楚明 梁胜仔 曹 源 郭梓斌 李丽平 林凯昕 罗 琳 翁 琳 吴美华 黄展聪 拆迁估价组 林楚明 郭梓斌 李丽平 翁 琳 规划组 梁胜仔 罗 琳 吴美华 营销广告组 曹 源 林凯昕 黄展聪 目 录 第一篇 项目市场调研 10 一、项目宏观环境调研 10 1、近年广州经济发展状况 10 2、广州市城镇规划状况 11 3、广州市人口环境分析 12 4、广州市房地产市场行情分析 13 5、广州城中村改造 16 6、项目宏观环境评价 17 二、项目中观环境调研 17 1、天河区区位分析 17 2、天河区用地规划 17 3、天河区发展状况 18 4、 天河区CBD区域发展前景分析 18 5、珠江新城现状及其辐射影响 18 6、天河区城中村改造状况 19 7、员村地区发展规划与契机 19 8、项目中观环境评价 21 三、项目微观环境调研 21 1、项目的地理区位 21 2、项目的交通环境 22 3、项目的配套设施 23 4、地块土地利用现状 24 5、 地块周边建设用地状况 25 6、项目微观环境评价 25 第二篇 项目改造方案 26 一、项目改造模式 26 1、广州城中村旧城改造政策分析 26 2、广州城中村旧城改造规划 27 2.1广州城中村改造规划 27 2.2天河区城中村改造规划 27 3、本项目改造模式 28 3.1改造主体 28 3.2改造操作方式 28 4、项目改造目标及构思 30 4.1项目改造目标 30 4.2改造构思 30 5、政府、开发商及村集体利益分析评价 31 5.1 政府的利益分析评价 31 5.2开发商的利益分析 31 5.3村集体的利益分析 32 二、土地利用方案 33 1、项目规划总体原则 33 2、改造地块土地产权改制 33 2.1土地产权改制依据 33 2.2本项目土地产权改制 33 2.3土地产权改制的目的与好处 34 3、改造后各土地利用用地面积和比例 34 4、项目功能性总体规划建议 34 4.1村集体经济用地 35 4.2出让地块 35 4.3居民回迁房用地 35 5、项目控制性规划建议 36 三、项目拆迁安置与补偿方案 36 1、项目拆迁安置补偿方案选定说明 36 2、本项目拆迁安置与补偿方案 37 2.1拆迁地点与拆迁范围 37 2.2拆迁补偿安置对象 37 2.3拆迁补偿范围 37 2.4拆迁补偿安置方式及标准 37 2.5补偿安置其它规定 38 2.6其它补偿标准及发放方式 39 2.7其他规定 40 2.8安置地点 41 2.9安置住房交房标准 41 2.10搬迁期限与回迁时序 41 第三篇 项目环境分析 42 一、区域典型楼盘分析 42 1、调查说明 42 2、周边楼盘概况 42 3、周边楼盘分析 42 4、周边楼盘总体特征分析 47 4.2产品特征 47 4.3价格特征 47 5、项目地块总体前景趋势和建议 47 二、区域商业设施分析 47 1、调查说明 48 2、区域商业发展规划说明 48 3、区域商业设施分析 48 3.1经营范围分析 49 3.2规模档次分析 49 3.3功能效应分析 49 4、区域商业竞争对手分析 50 4.1百货购物广场分析 50 4.2一手公寓分析 50 5、区域商业设施总结及未来发展展望 51 三、 项目地块SWOT分析 52 1、 地块SWOT分析总结 52 2、项目定位策略和建议 54 第四篇 消费者需求调研 55 一、调查说明 55 二、住宅需求调研 55 1.调查对象简介 55 2.住房需求分析 55 3、住宅需求分析总结和建议 58 三、商业需求调研 58 1.调查对象简介 58 2.商业需求分析 58 3、 商业需求分析总结和建议 60 第五篇 项目定位 61 一、规划导向 61 1、总体功能定位 61 2、规划结构 61 3、交通系统 61 4、功能布局 61 二、项目理念主题定位 61