开发培训-社区商业-新摩尔-大盘社区商业与商业步行街开发与经营专业培训讲义.ppt

业态设计案例——长春1500亩项目 有关数据表明，2007年，长春商铺市场的供应量将超过70万平方米。这样的开发量，对于长春这样规模的城市，商业地产的供应面积与需求量将趋近失衡。据不完全统计，长春市现有商圈的总体商业商铺总面积大约为120万平方米，加上其他社区商铺和专业卖场及部分潜在的商业项目，保守估计将达到300多万平方米。 远达大街、东荣大路、东环城路周边的商业分布 （1）远达大街是本区域主要干道，集中了本区域经营状态较好的商业业态，但类型分布不均，多以汽修类为主，这也是影响区域经济发展的一个遗留问题。 （2）东荣大路同样是本区域主要商业经营街路，与中东瑞家隔街相望，但商业分布无序，主要是物流为主的商铺，配以餐饮和小型商品供应商铺，这样的布局现在来看，非常不科学、不合理。此类商业若是想发展，必须要进行集中管理，才能得以发展和进步。 （3）东环城路属于城市主要交通道路，临近便利的交通道路却很少有商业类型存在，其原因是原有的工厂围墙占据商业位置，使临街商业没有得到发展。 2、内商业街的商业布局 本区域内商业街现有布局以南北为轴，呈现两横一纵商业趋势。分别以同康路、乾安路为横向，纵向以太有街为主。商业分布较为集中，但规模不大，属于初始化发展状态。 家居批发商圈现状及本项目对策 东荣大路临近本项目，因此本项目一方面可以服务该商圈，另外可以设置相关业态与该商圈融合，提升项目商业价值。 社区商业的实际判断方法与诊断结果 现场诊断方法 1.观察 社区特点 2.假设业态 3.论证业态设计与商业建筑策划结合 4.寻找到最佳方案 长春千亩大盘规划的完善与修改 社区商业业态 设计依据是什么？ 1.商圈情况 2.周边人口 3.本社区情况 建筑策划意见 社区商业建筑策划 百联西郊购物中心位于上海西郊的长宁区新泾地区，是百联集团旗下一家全新的商业中心和社区中心。占地面积3.4万平方米，建筑面积达到11万平方米，经营面积为6.25万平方米。购物中心公共活动区域面积1.7万平方米，停车面积1.9万平方米。拥有免费机动车停车位550个、非机动车停车位2500个。 建筑设计特点 百联西郊购物中心由百联集团投资5. 6亿人民币，聘请美国著名购物中心专业设计公司—JEDER国际建筑事务所，和上海现代建筑设计集团江欢成设计事务所共同设计完成。捷得将百联购物中心设计成一个现代村落风格的社区中心。这里的中心广场为大家提供了音乐会、展览、节日庆典、餐饮、购物等一系列活动的理想场所。整个建筑物分地下二层和地上四层。购物中心采用开放式建筑风格，体现人性化设计理念，通过贯穿东西两侧出入口的步行街、室外与室内交替的环型走廊和天桥、开敞的园林景观中心广场，将三个区域的建筑有机地组合成一个整体。 业态特点 其中：4.4万平方米为国际国内连锁业态；餐饮业1.2万平方米，娱乐休闲业5500平方米，便民服务业2000平方米左右。大型生活超市1家、百货公司1家、专业卖场4家、主题餐饮29家、专卖店62家、娱乐健身5家、社区服务14家。目前有包括友谊百货、世纪联华、HOLA特力屋、迪卡侬、永乐家电在内的共116家商家入驻。 招商中的亮点 运动专卖店与家居招商 餐饮引进星巴克 社区商业建筑设计思想的创新 基于社区购物中心特点突出参与性，目的地，好奇心，具有较好便利性。 社区核心商业要集中不要过于分散，便利商业需要分布在社区内100米距离能够方便购买的地方。 社区商业街区长度200米左右合适，形成环形商业街区周长最好控制在400-800米以内。 购物中心与步行街的商业网点分割 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?  图１ 商业网点分割流程 消费者投资偏好 业态策划与优化 商业网点分割后动线分析 确定不同商业网点分割比例 不同分割方案销售预测 初步确定商业网点分割方案 通过合同委托测绘部门实际测绘 确定分割方案 ? 商铺分割原则 a)??根据业态设计优化与顾客动态流线的要求，按照洋流理论的回旋要求，合理分割商铺，确保每个商铺面向通道，没有死角。 b)?根据消费者购买力与投资能力、愿望，对商铺进行多种规格、面积的分割,参考已经购买商铺面积要求统计数据，确定分割面积比例。 c)?合理确定公共分摊面积，确保用户商铺较高实用率，通过流线的合理设计最大限度分割出商铺面积。 d)?合理确定动态流线，有利于开业后实际运营工作。 对于出售以后的大商铺，客户可以再分割，同类面积规格商铺，客户可以购买多套组合。 在烟台等地ＭＡＬＬ项目业态设计与商铺分割工作中，深感结构形状的重要性，在ＭＡＬＬ设计方案完成后一定要首先进行业态设计合初步商铺分割，根据初步分割意见内部结构形状进行完善和修改，确保简单化以及可视化原则。 销售比