开发培训-项目管理-龙湖项目成本管理控制与招投标、合同管理.ppt

影响售楼处装饰成本的主要因素 1）、售楼处装饰风格定位，销售理念定位 2）、售楼处功能分区的装修标准，装饰材料分配和表现 3）、售楼处风格影响环境氛围、环境风格和造价 景观绿化指标控制 内容 控制比例 软景：硬景 80～85:15～20 灌木：草坪 5～10:95～90 景观单方造价 … 某项目景观成本分解 景观分区 景观面积 配置苗木 单方成本 总造价 市政绿化 隔离带 13000平米 香樟、广玉兰、银杏、雪松、刚竹、鸢尾、草坪等 270元 351万元 景观分区 景观面积 配置苗木 单方成本 总造价 代征地 绿化带 45000平米 栾树、香樟、银杏、雪松、朴树、合欢、金桂、金边黄杨，南天竹、小叶女贞草坪等 200元 900万元 景观分区 景观面积 配置苗木 单方成本 总造价 河岸 植物配置 8000平米 杨柳、水杉、刚竹、八角金盘、云南黄馨、迎春花、木芙蓉、鸢尾、草坪等 150元 120万元 河岸局部水域改造含土地流转补偿 180万元 景观分区 景观面积 主要材料 单方成本 总造价 木栈道及小 品、灯具 300平米 芬兰木，沿河道做2米宽的木栈道、景观小品 400元 12万元 景观工程成本管理措施 景观成本中软硬景的比例关系须恰当、特别应关注竖向建筑和小品 合理选择绿化的，乔木、灌木、草皮的比例关系 水景土建费用与水系的形状有密切的关系，合理确定水景面积数量 关注硬质铺装中各种材料的搭配关系；高档材料的使用范围 景观工程成本管理措施 景观成本的弹性空间很大，其成本的提高对项目单位成本的影响不是非常明显，但对楼盘的档次提升显著（这也是一般提高楼盘售价常用的方法之一） 了解掌握市场上标杆楼盘的景观风格走向 体验区的成本管控 体验区构成包括： 售楼处、样板房、样板景观体验区 体验区的选址、定位 体验区的选址原则 1、交通便捷 2、楼盘形象展示 3、客户体验 满足全项目整体施工组织 满足全项目营销进度 客户到达本项目便捷 客户从体验区入口到达售楼处和 样板房动线直接、合理、舒适 售楼处功能分区： 1 大门辐射区 2 接待迎宾区 3 模型展示区 4 销售洽谈区 5 展板宣传区+销控区 6 工法展示区 7 签约区 8 财务区 9 室内外休闲区 10 办公区 **项目售楼处平面布局图（面积：约600M2) 门厅、前台、模型区（290) 卫生间（40) 保安保洁室（45) 营销办公室 （40) 售楼处主入口 财务收银区（30) VIP（15) 售楼处实施方案 洽谈区 （140) 售楼处空间装修关注点： 动线---功能分区、参观路线合理 比例---各功能区空间分布合理 层次---按功能区接待递进 灯光---温馨柔和 表达---体现人文和企业理念 惊喜---环境和服务 销售中心、样板房、景观示范区成本管理 体验区选址及规划动线 项目示范区 示范区参观路线1 示范区参观路线2 道路交界点 60米 100米 Pag 4 体验区范围 　 项目 面积（㎡） 样板区景观 临时景观 9887 永久景观 1082 市政公园 4600 售楼处 售楼处 560 样板房 精装样板房 500 清水房包装 　 销售中心功能部分面积表 地区 面积 备注 入口门厅、接待咨 询台、模型展示区 250 模型区包括区位模型（上墙）、项目 总规模型、户型模型 洽淡区 150 含吧台区 公用卫生间 45 各设置独立洗手台，男女各三个蹲便 位，其中各包含一个残疾人卫生间 财务收银区 20 要求面对面服务，位置相对安全、私密性好 VIP室 20 用于签约 营销办公室 40 经理室+1个办公室（4人独立位）+8人位会议区兼日常办公 储藏室 20 含营销资料库和财务资料库。 保安、保洁室 15 监设备监控室 总面积 560 其中445为客户接待区，115为后勤区 体验区造价框算表 分类 功能 面积 平方 单价 元/㎡ 总价 万元 备注1 备注2 市政 市政公园 4600 150 69 BT工程，不计入示范区投入费用 　 景观示 范区 永久景观 1082 500 54.1 　 景观示范区 平均单方造 价393元/㎡ 临时景观 9887 360 355.93 35%可回收(乔木灌木等） 设计费 10969 19 20.84 　 小计 10969 　 430.87 　 销售 中心 接待区 445 4000 178 含设计费、隔墙土建、硬装、软装 平均单方造价 约为3486元/㎡ 工作区 115 1500 17.25 含设计费、隔墙土建、硬装、软装，30%可回收 　 小计 560 　 195.2