开发培训-一级土地开发-世联旧城改造及一级土地开发.ppt

（一）主体不同出让主体：国有土地所有者，即国家，由法律授权的县以上人民政府予以具体实施；转让主体：取得国有土地使用权的土地使用者。 （二）行为性质不同根据物权理论，出让，他物权设定；转让：他物权转移。 （三）转移条件与程序不同出让条件无限制，签订出让合同，缴出让金，即可办证；转让条件有限制，转让须经申请、审批或补办出让手续，缴纳税费，方可登记过户。 （四）交易市场不同出让，一级市场，即国家作为国有土地所有者垄断；转让：二级市场，即符合法定条件的自由转让。 土地使用权转让 土地使用权出让、转让的差异 土地使用权出转让：指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。 签订国有土地使用权 转让合同 向县以上国土部门 提交转让申请 国土部门依法 审查批准 受让方办理 国有土地使用权出让 手续、缴纳土地出让金 缴纳有关税费 登记发证 划拨土地使用权转让程序 (注：有建筑物的，要约定建筑物转让的内容) (注：审查内容必须符合转让条件、符合城市规划要求) (注：出让金缴纳详见： ) (注：土地增值税、契税、营业税等) 印花税：合同记载金额的万分之五的税率对买卖双方征收； 契税：适用税率3％ ； 营业税：征收成交价格的５％； 市场服务受理 交易初 审 地籍调查 办理交易报批手续 地籍审核 审????? 批 ?交纳交易服务费、收益及税金 交更土地登记 出让土地使用权转让流程 需要提交的资料： 1、土地使用权转让合同书； 2、国有土地使用证； 3、房屋产权证； 4、按出让合同约定，达到开发投资总额25%以上证明； 5、双方法人资格证明或居民身份证； 6、分割转让提供测量成果图； 7、填写《国有土地转让申请表》一式两份。 (注：出让金缴纳详见： ) 准备资料和仪器 变更权属调查 变更地籍号 地籍勘丈 有关地籍资料变更 旧城改造中变更宗地地籍调查的程序 注：对改造的区域，按《城镇地籍调查规程》初始地籍调查的要求进行权属调查，填写地籍调查表等工作 注：旧城改造后新宗地号的编号按宗地合并分割的编号原则，用原来的宗地号加支号作为新宗地号。界址点号按本街坊编号原则编号。 （注：用解析法进行地籍勘丈。） 注：原宗地档案加盖“变更”字样印章。注明变更原因，在新宗地地籍调查表的说明栏中注明来源。 地籍管理: 是指国家为取得有关地籍资料和为全面研究土地的权属、自然和经济状况而采取的以地籍调查（测量）、土地登记、土地统计和土地分等定级等为主要内容的国家措施。 最新土地市场政策 国土资源部：土地出让不得对竞买者设限 根据11月1日起开始实施的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部第39号令），通过招拍挂方式公开出让的建设用地，将不得设置限制性条件。“定向出让”、“量身定制”等情况或许将不会再发生在公开土地出让过程中。“39号令第十一条规定，中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动”。实际上，在土地出让的过程中在土地出让过程中，即使没有上述“特殊”条件，大部分地块还是会设定比如企业资质（如二级以上）、资金实力（提供银行存款证明）等等要求。在这种情况下，中小开发商很难获得拿地机会。 改变资质环节的限制有可能使得中小开发商获得比以往多一些的拿地机会。 2 旧城改造 1 土地基础知识 3 一级土地开发 contents 旧城改造 所谓旧城改造就是指随着城市经济的发展，为适应城市详细规划的需求而实施的对与规划发展不相符的旧有城市基础设施的拓展、改线，工矿、企业、商贸、房宅的拆迁与重建，绿地与公共文教娱乐场所的改扩增建设等。 旧城改造是新一轮城市发展详细规划的重要内容，又是集约利用城市土地，不断提高土地利用效益的重要途径，也是使城市结构布局不断合理，并完善城市不同功能所必须采取的措施。 城市详细规划 土地利用效益 关键词： 绕城内划为市区：成都市年底将绕城高速内都划为城区，且在绕城高速周边提供大面积土地进行开发，如此便使市中心范围更加快速的向外扩张，且在三环通道上形成许多居住圈；整个城区的向外扩张及外围居住圈的形成使项目所在区域更加接近市中心。 绕城内高速改成免费通道： 　　根据《成都市中心城与外围组团多通道路网规划》，除机场高速外，所有高速公路的起点都将外迁到绕城高速。而这些高速公路目前在三环至绕城间的路段将实施改造，变成免费的快速路。 成都规划——绕城内将成为成都市区范围 随着绕城以内区域被划为市区范围，但在市区内还存在着大面积的城市建设老旧区域。 成都人的东穷 、北匪、南富、西贵情节 成都素有“东穷西贵南富北乱”的城市格局，曾以约定俗成的“东穷西贵南富北乱”来划