施工管理-施工指南-五星级酒店筹建要点.doc

五星级酒店筹建要点 一、建立五星级酒店的目的： 1、平台与桥梁的作用：高星级酒店是少数人才能拥有的重要的政治、经济平台，是与政界、商界及其他领域沟通的桥梁，通过它可以融资、可以完成一些“高难度”的动作。???? 2、树立企业的品牌：???? 国内较有规模、名气的大型集团或企业，都有自己的高星级酒店，通过这个最扯眼、最直观、最有说服力的窗口来展现本企业的品牌、形象、实力、企业文化。??? ????尤其现在众多的房地产开发商都认识到了：房地产本身很难形成品牌，哪怕是几十万平方米的小区建设都很难形成品牌，但高星级酒店在市场上很容易形成品牌，所以，考虑到建立企业的品牌，考虑到提升所要开发的住宅及周边区域的整体价值，在开发建设住宅小区的同时建设高星级酒店。???? 3、投资新建高星级酒店还有其他的益处：???? 首先是投资的稳定性比较强，相应来说风险相对不大；???? 其次是成长性好。虽然酒店投资是资金密集型投资，但是总体来看成长性比较好；????最后是现金流的作用。酒店的经营会形成稳定的、较大量的现金流，从企业经营的角度来说，现金流比利润还重要!正是这个现金流效应，使很多酒店的投资商即使暂时亏损也要继续经营。???? 二、酒店的投资成本及回报分析： 1、按照建筑单位面积的价格（不包括买地的钱）：五星级酒店一般为：9000—10000元/m2，（四星级酒店一般为：7000—9000元/m2；）???? 2、按照客房总数计算：五星级总造价=房间数×150万元/间??? 3、以酒店总建筑面积均摊至客房，则每间客房所占建筑面积为：五星为120m2～180m2，（四星为90m2～110m2） 4、投资成本类别比例的大致划分：土建成本占30%、机电成本占30%、装修成本占40%；??? 5、中国的五星级酒店投资回报率能达到8%或9%就不错了，一般投资回报周期为15-20年。???? ﹡6、土建建造成本：1400—1800元/m2，施工方成本为1100-1200元/m2，利润在8%—15%；????? ?????装修利润15%-40%；????? ?????水暖电利润20%-30% 三、选择建立五星级的类别：是商务酒店兼带一般会议功能酒店？纯度假型酒店？度假兼会议型酒店？ 酒店类别?????????????各项功能所占基本比例（按突出的比例程度表示） ?????????????????餐饮??????娱乐???????休闲??????会议??????会展??????住宿 商务酒店????????★★★★????★★☆☆????★☆☆☆????★★★☆????☆☆☆☆????★★★★ 度假酒店????????★★★☆????★★★☆????★★★★????★★☆☆????☆☆☆☆????★★★★ 商务会议型酒店??★★★★????★★☆☆????★☆☆☆????★★★★????★★★☆????★★★★???? 商务会展型酒店??★★★☆????★★☆☆????★★☆☆????★★★★????★★★★????★★★★ 四、选址——可行性调查报告（自己做，同时请酒店专业人士做，然后对比）——酒店建造成本的大致分析 五、组建自己的一个酒店专业筹建团队——请酒店专业装饰设计公司出设计方案：在这个过程中，要详细分析： 1、酒店档次、类别的确定； 2、各服务项目功能的名称、功能布局、各占建筑面积比例； 3、各项硬件满足五星级星级评定硬件要求、满足经营管理便捷并最大程度降低管理成本、满足人性化和舒适化、最大化地创造利润、最科学地控制能耗等五大项要求； 4、第3项的具体实施方案； 5、预期未来5—10年内的发展需求，做好各种管线的预留、预埋； 六、形成酒店初步设计方案后，找一家建筑设计院按照此酒店初步设计方案做酒店建筑设计方案（水、暖、电、土建、结构图纸）——会审——酒店专业装饰设计公司出酒店装饰深化设计方案——会审——将装饰深化设计方案递交建筑设计院，由建筑设计院统一出施工图纸（各专业蓝图）——开始施工，同时酒店专业装饰设计师及各专业工程师跟踪现场，及时解决问题。 七、具体的操作： ★施工总体计划的制定：???? ☆土建，5万平方建筑面积的施工期一般为13-15个月（在北方，要考虑冬天冻土期、春节放假的影响）；???? ☆封顶后，按先后顺序，开始是中央空调管道、给排水、消防、强电、弱电、外立面施工，前面几项可以部分交叉作业，给排水及消防都打压试水后，最后才是内装，内装一般为13个月左右；???? ★土建施工队伍的选择：???? ☆资格预审——具备甲级资质，修建过酒店类建筑等等，当然，这些都是可以挂靠的，最关键的是要考察其是否有经济实力，若自己公司一点现金都没有，纯粹靠甲方按进度拨款，那将会严重影响施工进度的；???? ☆