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商品房按揭贷款的法律关系及其风险防范
在我国经济持续快速的发展中,商品房消费作为拉动经济全面发展的引擎之一,极大地刺激了国民经济的增长。由于在商品房消费中存在着资金大、成本高、周期长、群体多等诸多融资特点,因而,为银行按揭提供了巨大的发展空间。“按揭”一词首先是由我国香港传至大陆的,它是英语中“mortgage”的广东话谐音。近代意义上的按揭,在英美法中主要是指房地产等的不动产抵押。最早起源于18世纪英国人创办的建筑社团和1831年英国移民在美国宾西法尼亚州建立的牛津节俭会。由于商品房消费随着国家政策的一步步放宽,国内需求呈现了迅猛发展的势头。伴随商品房消费需求的一路高歌,按揭自九十年代末以来在我国从开始在沿海经济发达地区发展起来,进而向广大内地推进,逐步变成了我国房地产业融资发展的一条重要渠道。然而,由于我国房地产市场的持续升温,按揭贷款规模的不断扩大,使银行在欣喜获取利润的同时,也在冷静思考从中出现的风险。本文试从按揭贷款的各方主体透视,分析按揭贷款中存在的各种法律关系,并对银行可能遭遇的各种风险,提出相应的防范措施,以供有关各方进行共同探讨。
一、按揭贷款中的各方法律关系
从我国现行按揭中的法律关系来看,其所涉各方主体主要包括银行、开发商、购房人(亦即借款申请人)、保险公司四方。上述主体在从按揭贷款中包括了商品房买卖、借款、抵押、保证等一系列民事法律行为。各方主体之间的法律关系分别为:
1、银行与购房人之间的借贷关系。购房人在与开发商签订买卖合同后,应按规定提供相应文件资料,向银行申请个人住房(或商业)抵押贷款,银行则根据申请人的身份情况、资信状况确定同意借款的年限及成数,双方同时签署借款合同。因此,购房人与银行之间系借贷关系,银行为出借人,购房人为借款人。
2、购房人与开发商之间的商品房买卖关系。购房人欲以按揭的形式购买房屋,首先必须与开发商签订商品房买卖合同,约定购买特定的房屋,并在付款方式中约定以银行按揭的方式付款。显然,借款申请人同时也就是购房人,其与开发商之间系房屋买卖关系,开发商为出卖人,购房人系买受人。
3、购房人与银行之间的抵押关系。购房人在向银行申请借款的同时,要将所购房屋在取得产权证后抵押给银行,为向银行申请的按揭贷款设立抵押,如购房人在未按借款合同约定偿还银行借款时,银行可以实现抵押权,将购房人抵押之房屋折价、变卖或申请法院拍卖并以所得款项优先受偿。购房人与银行之间还存在抵押关系,其中购房人为抵押人,银行为抵押权人。
4、开发商与银行、购房人之间的担保关系。在按揭过程中,虽然购房人将所购抵押给银行,但由于多数房屋为期房,即通常我们所说的“楼花”,在我国目前房产证办理完毕之前无法办理抵押登记手续,而房屋抵押又以登记为生效要件,因此,银行在放款后,即使有抵押合同,但抵押行为尚未生效,也无法保障银行的放款风险。基于此,银行往往会要求开发商为购房人提供阶段性的担保,即在购房人所购房屋办理完抵押登记之前,由开发商为购房人所欠银行债务承担担保责任,购房人若不还款,开发商应当承担保证责任,也就是我们通常说的阶段性连带保证责任。个别银行还会要求开发商在贷款期间承担全程的连带保证责任。因此,开发商与银行、购房人存在担保关系,其中银行是债权人,购房人为债务人(又称被保证人),开发商为保证人。
5、购房人、银行与保险公司之间的保险关系。为确保银行的放贷风险,购房人在将所购房屋抵押给银行时,必须就抵押物(所购房屋)在借款期间投保财产险,并指定银行为第一受益人,如果发生保险事故,由保险公司承担保险责任,所支付的保险理赔费用优先偿还购房人所欠银行借款,购房人为投保人,保险公司为保险人,银行为受益人。
6、开发商与银行的回购关系。有些银行在与开发商的按揭合作协议中,还要求开发商承担回购义务。在该情形下,开发商与银行之间还存在通常我们所说的回购关系。回购从其字面理解仍是买卖,但从法律角度看,按揭过程中的回购存在两种不同的情形:一种是在购房人所购房屋取得房屋产权证之前,开发商履行回购义务的,其实质是由开发商解除与购房人的买卖合同,并非法律意义上的回购行为;另一种是在购房人取得所购房屋的产权证后,开发商按条款约定回购购房人的房屋,双方又产生一次房产的过户行为,此时才是真正的法律意义上的回购。
上述各法律关系看似独立,实际上它们之间联系紧密,共同构成了按揭贷款的各方法律关系体系,甚至可以说从中的某些联系无法割裂。例如在按揭中,银行一般是依据买卖合同审查购房人的借款申请,因此可以说买卖关系是借贷关系的前提;但实际操作中大多数购房人在选中某一楼盘后,先会确
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