《目标成本管理》04、设计阶段成本优化作业指引.docVIP

设计阶段成本优化指引 编制 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录 日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 目的 通过设计阶段的成本优化，控制对项目成本影响最大的关键环节，达到以产品本身而 非产品实现过程为核心的项目成本管理目标。 适用范围 适用于公司房地产开发项目从方案设计至施工图设计（含各项专项设计及二次设计等）阶段的成本优化及控制工作。 术语和定义 无。 职责 项目公司成本部 负责对设计各阶段的成本进行优化，提出相关建议。 现有项目公司部门设置与标准项目公司部门设置对应关系： 标准项目公司 芜湖公司 铜陵公司 宣城公司 营销部 策划部、销售部 营销部 营销策划部 设计部 设计部 设计部 总工程师办公室 开发部 开发部 开发部 前期事务部 工程部 工程部1、2 工程部、景观部 工程管理部 成本部 预算部 预算部 工程成本管理部 财务部 财务部 财务部 财务部 办公室 行政人力部 综合部 总经理办公室 采购部 预算部 采购部 材料管理部 工作程序 概念设计阶段成本优化要点 建筑与结构： 设计前，项目公司成本部同项目公司设计部一起探讨产品类型布置方案，作单一产品测算以及组合方案的成本测算，形成较为详尽、准确的最优产品组合（已确定）方案的成本测算，用以指导概念、规划设计。 结合周边环境、用地景观资源，合理确定不同地域的不同产品布置，催进产品销售利润、土地价值最大化。 项目公司成本部应就土地价值与建筑产品的组合向项目公司设计部提出建议（重点是通过产品容积率来区分不同产品的成本差异）。 路网布置： 道路设计应在满足消防及道路交通相关规范的前提下： 路网应合理简洁（减少路网的不合理曲线、弯折）。 优化出入口布置，(优化建议时成本人员需要考虑周边环境以及客户使用需求，不能够减少出入口后引起客户投诉，导致后期整改而增加成本)。 道路宽度（设置双车道或单车道加会车区）。 停车布置（综合销售建议、规划要求、停车效率、成本等因素选定停车方式 ）： 土地利用 停车方式 车位平面布置最优化：限定面积内停放量最大。 车位建造成本由低到高的顺序为：地面露天车位→首层架空车位→地上独立车库→半地下车位→地下车位，具体停车方式要结合容积率情况综合考虑。 停车位体形控制 高度。 单独车位面积。 车库设置 车库宜集中设置，减少建造成本。 机械车位及地下车库高度预留。 车库设置注意考虑客户使用要求，占地面积较大项目，车位数量需要合理分配，避免集中设置而引起业主投诉（示范区尤其需要注意）。 控制不可销售的公建及配套建设面积： 不可销售的公建及配套（含附加值多建面积）或不能整体转让经营的面积满足土地规划要求即可。 提升附加值而多建的面积，要结合市场销售价格考虑建设的必要性，需及时了解国家新出台的有关建筑面积计算的法规，注意避免偷面积而招致的政策风险。 通过业态分析和市场调查合理确定商业用房建筑面积。 控制综合物业管理成本、建造成本，合理布置组团大小，组团出入口布置相对集中，减少管理人员。 应结合项目周边道路、市政管网的情况，按照土方费用最小的原则确定场地标高： “因地制宜”。 动土量最小。 尽可能使场地内土方挖填平衡。 降低排水坡度。 山地建筑除考虑土方量以外尽可能减少挡土墙，护壁等。 土方平衡需要在具体的工程设施前，推动设计和项目出一份现场的等高线图以及拟修建建筑的标高图纸，两者合二为一后，再由成本测算出整个项目的土方挖填工程量，以及档土墙，护坡成本并将计算结果交给公司决策。 总图规划，综合考虑开发周期和永久建筑、园建、交通的合理布局，避免（临时办公室、施工生 活区、项目临水、临电、临时道路）重复建设。 合理利用场地地形地貌：利用原有地形的起伏关系完成山水造型。避免洼地堆山、水系开挖的大量土方施工费用和地下管线反刨以及大面积新作水系增加防水、补水费用（此项优化工作需要成本人员熟悉项目地形和设计意图，并对管网给排水等成本都有一定的了解）。 电梯布置方案选择： 从成本角度，超高层尽量选用两阶段提升布置方案。 在市场无特殊要求下，采用一梯多户（或四户以上）方案。 测算以及选定电梯轿厢装修标准（建议按照不同档次设计一至两个装修标准，以后每次套用即可）。 园林环境方面 充分考虑利用场地景观资源（天然景观及人造景观），提升产品品质： 不同景观与建筑产品的合理搭配。 不同分期、不同产品与景观位置、特性的均衡组合。 明确景观单位控制成本： 根据公司已有产品系列将每种产品的景观成本总结出来，然后根据最新的市场价格和项目的特殊情况调整后，提交最新单位景观成本供设