《目标成本管理》建安成本目标体系建立方法作业指引.docVIP

建安成本目标体系作业指引 编制 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录 日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人  目的 为目标成本管理体系的建设和完善，尤其是成本数据库的建立提供方法。 适用范围 适用于柏庄置业集团成本数据库的建立和完善。 术语和定义 建安成本：是指项目全部的工程建筑和安装费用，主要包括二级科目主体建筑安装工程费、社区管网工程费、园林景观工程费、公共配套设施费、以及三级科目的临时工程费、营销设施建造费。 本指引的建安成本目标体系主要是指房地产产品单体建造和安装成本，即柏庄置业集团的成本科目体系中的二级科目主体建筑安装工程费。 职责 集团成本管理部：建安成本目标体系的建立和维护。 项目公司成本部：成本信息和数据的提供，参与本城市的建安成本目标体系建设。 现有项目公司部门设置与标准项目公司部门设置对应关系： 标准项目公司 芜湖公司 铜陵公司 宣城公司 营销部 策划部、销售部 营销部 营销策划部 设计部 设计部 设计部 总工程师办公室 开发部 开发部 开发部 前期事务部 工程部 工程部1、2 工程部、景观部 工程管理部 成本部 预算部 预算部 工程成本管理部 财务部 财务部 财务部 财务部 办公室 行政人力部 综合部 总经理办公室 采购部 预算部 采购部 材料管理部 工作程序和方法 建安成本目标体系的目的和使用范围 土地拓展阶段的拿地决策测算成本时的参考； 项目公司在产品策划和概念设计、方案设计、初步设计各阶段做成本测算时参考； 集团总部审核各公司项目建安成本目标的参考； 集团总部对各公司建安成本内审时的参考； 具体方法 设定前提假设条件，例如： 土地为熟地，只需进行简单的场地平整； 地震设防：考虑安徽省内主要目标城市的地震烈度和场地类别，作为选取钢筋含量和砼含量标准的主要参考依据； 土质情况：按土质良好不需要换填考虑； 土方挖深：例如，一层地下室5m；二层地下室11m；三层地下室16m。 基坑支护及降水：按需要进行基坑支护和降排水考虑。 基础：例如，桩基础，预制管桩，进深30m左右； 容积率：确定各种类型产品的容积率，例如，别墅按0.7考虑，多层按1.2考虑，小高层按3.0考虑； 外墙保温：考虑一种在安徽省常用的保温法； 大堂面积：例如，多层按7层50㎡15层80㎡30层90㎡49层120㎡ 本模型按毛坯房考虑，不含室内精装修费用。 设定分级分类标准 建安成本目标体系本质上是一个分级分类的数据库，可以根据城市级别、项目档次、物业类型进行分类： 城市分级：以目标城市上一年的住宅市场平均售价为标准，例如平均售价在5000-7000元/㎡的为Ⅰ类城市、3500-5000元/㎡的为Ⅱ类城市、3500元以下的为Ⅲ类城市；如果目标城市价格差别不大，可以不需要分级，直接根据不同城市，分别来计算。 项目档次：在城市分级的基础上进行项目档次分级，如按平均售价高低分类原则分为5档： A档：按上一年本城市全年平均售价的2-2.5倍； B档：按上一年本城市全年平均售价的1.6-2倍； C档：按上一年本城市全年平均售价的1.3-1.6倍； D档：按上一年本城市全年平均售价的1.0-1.3倍； E档：按上一年本城市全年平均售价的0.8-1.0倍。 产品类型：制定根据产品的形态、功能等分类原则，对产品类型进行细分，例如：将产品细分为7大类10小类的设置原则： 序号 产品类型 说明 设置依据 1 多层 6层及6层以下 普通多层建筑，不需设置电梯 2 小高层 7层到18层 18层以下每个防火分区可设置一座通向屋顶的疏散楼梯和消防电梯,不需设置避难层 3 高层 19层至100m（不含100米） 每个防火分区需设置两座通向屋顶的疏散楼梯和消防电梯，或者单元楼之间18层以上楼梯通过阳台或凹廊连通. 4 超高层 100m及以上 每个防火分区需设置两座通向屋顶的疏散楼梯和消防电梯，或者单元楼之间18层以上楼梯通过阳台或凹廊连通，需设置多个避难层，需设置自动喷水灭火系统，电梯设置较多，消防要求较高 5 别墅 独栋/连排/叠拼/双拼 立面复杂，多栋多层建筑 6 商业 住宅项目中商场 一层底商、裙楼商业、独立商业 7 地下室 细分为独立地下室、小高层下1F地下室、高层下1F地下室、主楼下2F地下室、主楼下3F地下室 基于本公司和行业经验数据、国家规范来确定建安成本目标模型中的技术指标含量 明确计算原则，例如： 所有技术指标含量均是以建筑面积为基数的，建筑面积按《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）中的相关规定计