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刘婧会计091 案例分析 背景介绍 目前房地产业在激烈市场竞争中商品房价格仍居高不下，原因很多，土地增值税的存在是原因之一。开发商开发一个项目，总要获得一定利润，而利润高低又涉及土地增值税的多少，利润越大土地增值税缴得越多，房价就越高。在激烈市场竞争中．如何使房价在同行中最低，应缴土地增值税最少，所获利润最佳，就成为土地增值税税收筹划的重要内容。 如何使所获利润最佳呢？ 两个方案： 一：制定合理房价，降低土地增值税 税负 二：加大投入，提高市场竞争力 一．制定合适房价，降低土地增值税负 假设某开发商有可供销售的普通住房1万平方米，每平方米可有A、B、C三种价格，允许扣除项目金额大体一致，见下表（单位：万元） 方案 A B C 每平米售价 0.14 0.15 0.16 地价 300 300 300 开发成本 500 500 500 开发费用 40 40 40 利息支出 90 90 90 税金 77 77.5 88 其他扣除项目 160 160 160 允许扣除金额合计 1167 1167.5 1178 A．每平方米售价为1400元时增值额为233万元，增值额未超过扣除项目金额的20％（233.4万元），免征土地增值税，获得利润为0.14*10000-1167=233万元 B．每平方米售价为1500元时增增值额为332.5万元，增值额超过扣除项目金额的20％（233.5万元），但不超过50％（583.75万元），应缴土地增值税为332.5*30%=99.75万元，可获得利润为0.15*10000-1167.5-99.75= 232.75万元。 C．每平方米售价为1600元时增增值额为422万元，增值额超过扣除项目金额的20％（235.6万元），但不超过50％（589万元），应缴土地增值税为422*30%=126.6万元，可获得利润为0.16*10000-1178-126.6= 295.4万元。 通过比较可见，三种不同售价从表面上看C利润最大，但存在风险也大。如果空房在一定时间内销售不出，开发商所负担的超过贷款期限的利息和罚息均不允许扣除，实际得到的利润可能不如A或B。其次 A和B对比， A售价每平方米比B低100元，但一共可少缴土地增值税99．75万元，所得利润高于B。同时在价格上有优势，A最容易占领市场，因此，一般应该选择A。 二．加大投入，提高市场竞争力 例如，某房地产开发商计划开发1万平方米普通商品住房，售价预定为每平方米1800元。为吸引更多客户，决定增加开发成本，改善住房环境，增大投入主要用于公共配套设施费和开发间接费用两项．其他允许扣除项目金额大体一致，见下表： 方案 A B C 地价 300 300 300 开发成本 600 700 800 开发费用 40 40 40 利息支出 90 90 90 税金 99 99 99 其他扣除项目 180 200 200 允许扣除金额合计 1309 1429 1549 A．增值额为491万元，增值额超过扣除项目金额的20％（261.8万元），但不超过50％（654.5万元），应缴土地增值税为491*30%=147.5万元，可获得利润为0.18*10000—1309--147.5 = 343.7万元。增B．增值额为371万元，增值额超过扣除项目金额的20％（285.8万元），但不超过50％（714.5万元），应缴土地增值税为371*30%=111.3万元，可获得利润为0.18*10000-1429--111.3 = 259.7万元。C．增值额为251万元，值额未超过扣除项目金额的20％（309.8万元），免征土地增值税，获得利润为0.18*10000-1549=251万元 C与B比虽然多投入100万元，可免征土地增值税111．3万元，且所获得利润只比B少8．7万元，关键是进一步改善了住房环境，很受购房者欢迎，在激烈的市场竞争中能获一席之地。因此，B与C比应该选择C。 A开发成本相对于B、C要少，所获得利润比B、C多，但住房环境不如B、C．如果发生空房滞销其所负担的超过贷款期限的利息和罚息均不允许扣除，实际所得利润可能要比 B、C少。因此，利用增大公共配套设施费和间接开发费用不大能减轻土地增值税负担，而且提高了住房质量，有利于企业长远发展。 总 结 1.控制增值分水岭，企业所见的普通住宅增值额控制在扣除项目的 20%之内，可享受免征增值税的优惠。控制风水岭的主要方法是当纳税人在经营中遇到税收临界点时，通过减少收入或增加支出，避免承担较重的税负。 2.适度降低房产