财税管理-税务筹划-房地产开发项目结算土地增值税清算与反避税.ppt

* （四）股权转让特殊情况 国税函〔2000〕687号 ????? 你局（广西区局）《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。 * （五）售后回购 售后回购，是指销货方在售出商品后，在一定的期间内，按照合同的有关规定又将其售出的商品购买回来的一种交易方式。《企业会计准则第14号—收入》指南：采用售后回购方式销售商品的，收到的款项应确认为负债；回购价格大于原售价的，差额应在回购期间按期计提利息，计入财务费用。有确凿证据表明售后回购交易满足销售商品确认条件的，销售的商品按售价确认收入，回购的商品作为购进商品处理。 * 举例：某房地产公司2010年1月将一栋已开发的商铺销售，售价为50万元，该楼的成本为30万元。合同规定，2013年1月，房地产公司将重新购回，回购价为65万元。 分析：这项交易实质上是房地产公司将房产做抵押，向购房人借款，房产所有权上的主要风险和报酬仍留在该公司，公司对售出的商铺楼仍可以实施控制。 账务处理如下： * （1）销售时， 借：银行存款 500000 贷：应付账款―某× 500000 销售房屋时，如签订销售合同且发生房产转让行为，应按规定的税率缴纳营业税、城市维护建设税、附加。假设上述合计税费27500元。 借：营业税金及附加 27500 贷：应交税费―应交营业税金及附加 27500 * （2）2010年～2012年每年年末预计利息费用5万元时， 借：财务费用 50000 贷：应付账款―某× 50000　（3）2013年1月房地产公司回购商铺时， 借：应付账款―某× 650000 贷：银行存款 650000 * 国税函[1999]144号关于房地产开发公司从事“购房回租”、“抵押担保”和“存单购房”形式销售房屋如何征收营业税问题，批复如下： 房地产开发公司采用“购房回租”等形式，进行促销经营活动（即与购房者签订“商品房买卖合同书”，将商品房卖给购房者；同时，根据合同约定的期限，在一定时期后，又将该商品房购回），根据《营业税暂行条例》及其实施细则的规定，对房地产开发公司和购房者均应按“销售不动产”税目征收营业税。 * 八、土地增值税项目清算的鉴证 土地增值税清算项目的鉴证，是指税务师事务所接受委托对纳税人土地增值税清算税款申报的信息实施必要审核程序，提出鉴证结论或鉴证意见，并出具鉴证报告，增强税务机关对该项信息信任程度的一种鉴证业务。 国税发〔2006〕187号规定，属于自行必须进行项目清算的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；属于税务机关要求进行项目清算的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。 * 纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料： （一）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表； （二）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料； （三）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。 纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。 * 文件：《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税发〔2007〕132号）和《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）。 税务师事务所经过审核鉴证，应当根据鉴证情况，出具真实、合法的鉴证报告。鉴证报告分为以下四种：无保留意见的鉴证报告、保留意见的鉴证报告、无法表明意见的鉴证报告和否定意见的鉴证报告。 * 第三节 企业所得税与土地增值税比较 一、汇算清缴与项目清算差异 二、应税收入差异 三、开发成本差异 四、开发费用差异 五、预提费用差异及后续费用 * 一、汇算清缴与项目清算差异 （一）企业所得税汇算清缴 是指纳税人自纳税年度终了之日起5个月内，依照税法及其他有关企业所得税政策的规定，自行计算本纳税年度应纳税所得额和应纳所得税额，根据月度或季度预缴企业所得税的数额，确定该纳税年度