开发策划-开发方案-产权酒店（酒店经营与投资新模式）.docVIP

（巢湖）人民路商业步行街产权式酒店定位分析报告 话说产权式酒店—— 产权式酒店将酒店的每一个单位带精装修分别出售给投资人，业主与酒店管理公司签定《委托经营协议》，将所购客房的经营权全权委托给酒店管理公司，酒店管理公司按照客房总价的8-10%的固定金额每年支付业主投資回报。在委托经营期间，除去物业费、折旧费、个人所得税由业主自行支付之外，在经营过程中发生的各项成本、税费均由酒店管理公司承担商务标间280元/间 豪华标准间380元/间 商务单间380元/间 豪华套间880元/间 商务标间218元/间 豪华标准间280元/间 商务单间80元/间 豪华套间健康东路与世纪大道产权式酒店作为一种新的投资模式，投资者兼具消费者、投资者的双重个性。作为消费者，客户享受旅游度假的服务，享受餐饮、娱乐、健身等VIP优惠；而作为投资者，客户享受所购买的物业的经营利润回报。这些投资者，对投资产权式酒店的预期普遍比较乐观，期望的投资回报率大多在10％左右。据调查，产权式酒店的投资者主要有种其一是有一定经济实力的家庭或个人，他们的角色介于投资者和消费者之间，他们投资主要是为了资产增值和分红，附带进行酒店消费。这类投资者的职业主要集中于公务员、商业成功人士、高校教师、医院医师等其二是集团客户，其购买动机是用于集团内部员工福利或会议，以往一些单位在风景区设有招待所、疗养院等福利设施，对于企业集团由于这些设施的日常管理随着市场化程度的提高逐渐成为单位的负担，购买产权式酒店可以卸掉这些包袱。从这类客户的消费特征来看，他们往往具有购买能力强、投资规模大等特点，因此逐渐成为开发商或发展商推销产品的重点对象这类群体所关注的利益各不相同，个人消费者关注的重点在于前期投入的 比重、投资升值的保障、酒店经营能力、附加的优惠和功能、与居住地区的风光差异、可交换性等；而集团客户投资关注酒店的服务和管理能力、财务监控的透明度、企业文化的契合和业务的需要等。不管是哪一类客户，酒店的可消费性（包括可交换性）、可投资性（升值能力）和投资的安全性指标是决定性的影响因素，而且中国目前有能力投资购买产权式酒店的消费者多是具有较高素质的白领人士，这些人一般都具备良好的教育背景，有成功的经营管理经验，有良好的分析能力和投资眼光，因此，追求短期利益而忽视对消费者长期回报的开发商很难取得他们的信任内外装修采用高档、豪华材料，工艺精致，具有突出风格产权酒店通常3～8台不等。另外，一般还配备1～3台消防电梯。电梯的配备越好，客房价格和开房率越高，整体的经营状况越好。停车位配置是衡量酒店服务标准与吸客能力的一项重要指标。由于产权式酒店的消费者基本为有车族，因此，停车位配置充裕的产权式酒店，更受消费者的青睐，其经营状况也相对比较理想。酒店是衡量酒店星级标准与投资升值的一项重要指标。层高过高，会增加建设成本，减少建筑面积，浪费能源；层高过低，会影响使用的舒适度，产生压抑感，降低酒店档次。同时，酒店层高设计要与该城市的消费水平相协调。国内部分先进城市的酒店层高达到3.5米左右。主力户型：40-50平米的占0%，品的销售。套间60平方米，占10%通道宽度在2米左右精装修后出售（将装修成本计算在销售价格，预计为00元/平方米）大厅设在市场一楼，面积200平方米左右，停车场负一楼，在楼五楼，建议在塔楼6楼、7楼设立相应文娱、体育配套中央空调，各区域通风良好有与饭店星级相适应的计算机管理系统大多数酒店除了可以提供客房、餐厅外，还可为客户提供舒适愉悦的商务洽谈场所，酒吧、休闲娱乐等各种完善的综合服务设施，并可为客人提供综合商务服务。在对意外事故的防范上也都采取了积极的应对措施，包括24小时保安巡逻，智能化网络及安保系统，配备消防监测装置等。前厅1.面积宽敞，与接待能力相适应2.气氛豪华，风格独特，装饰典雅，色调协调，光线充足3.有与饭店规模、星级相适应的总服务台4.总服务台有中英文标志，分区段设置接待、问讯、结帐，24小时有工作人员在岗5.提供留言服务6.提供一次性总帐单结帐服务(商品除外)7.提供信用卡服务8.18小时提供外币兑换服务9.总服务台提供饭店服务项目宣传品、饭店价目表、中英文本市交通图、全国旅游交通图、本市和全国旅游景点介绍、各种交通工具时刻表、与住店客人相适应的报刊10.可18小时直接接受国内和国际客房预订，并能代订国内其他饭店客房11.有饭店和客人同时开启的贵重物品保险箱。保险箱位置安全、隐蔽，能够保护客人的隐私12.设门卫应接员，18小时迎送客人13.设专职行李员，有专用行李车，24小时提供行李服务。有小件行李存放处14.设值班经理，24小时接待客人15.设大堂经理，18小时在前厅服务16.在非经营区设客人休息场所17.提供店内寻人服务18.提供代客预订和安排出租汽车服务19.门厅及主要公共区域有残疾