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房地产企业成本核算 西安中道财税咨询有限公司 房地产企业财务核算关键点 项目开发模式 收入 开发成本 期间费用 房地产企业开发成本项目 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施费 建筑安装工程费 公共配套设施费 开发间接费 房地产企业开发成本项目 一、土地费用及拆迁补偿费 1、土地出让金——国家土地使用权出让（土地交易一级市场） （1）招标、拍卖、挂牌三种方式。 （2）房地产企业需缴纳土地出让金、契税、印花税 （3）入账凭证 2、土地转让款——企业之间土地使用权转让（土地交易二级市场） （1）转让特殊要求 ——年限延续，使用性质延续 ——原土地使用权出让合同规定的权利和义务 《城市房地产管理法》 （2）交易双方涉及税费 出让方：土地增值税、营业税、所得税、印花税 受让方：契税、印花税 （3）入账凭证 转让、投资、合并、分立 房地产企业开发成本项目 一、土地费用及拆迁补偿费 3、相关税费 （1）大市政配套费 市政公用设施配套费及其他 （2）契税 （3）耕地占用税 （4）土地使用费 （5）土地闲置费 所得税、土地增值税区别 （6）土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费 注意：土地使用权核算科目问题，摊销问题 房地产企业开发成本项目 一、土地费用及拆迁补偿费 4、拆迁补偿费 （1）货币补偿方式 房地产公司入账的合法有效凭证 补偿方为单位：补偿协议，对方提供的发票还是收款收据？其他资料 补偿方为居民：补偿协议，个人提供的发票还是收据？其他资料 补偿方为村民：补偿协议，批文，补偿花名册，村委会收据 案例 国有企业甲拥有一处土地及土地上的办公房产，房地产开发企业乙准备在该土地开发项目，请问是购买土地还是购买不动产？ 房地产企业开发成本项目 一、土地费用及拆迁补偿费 4、拆迁补偿费 （2）产权调换方式 A、房地产开发企业如何计算拆迁补偿费？ 回迁安置部分房屋视同销售，同时按照市场价值计入拆迁补偿费。 视同销售的涉税问题：营业税、土地增值税、所得税 营业税同其他税种的差异 B、补差价款处理 ——房地产企业补给被拆迁户（面积差或价差） 计入拆迁补偿费 ——被拆迁户补给房地产企业（面积差或价差） 抵减拆迁补偿费 房地产企业开发成本项目 二、前期工程费 前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。 1、设计费 入账凭证：协议，发票或其他有效凭证。 境外设计费问题 2、勘探、测绘 入账凭证：协议，发票 发票税率？是否需要项目所在地发票？ 3、三通一平费用 入账凭证：协议，发票 4、施工图审查费 5、招标费 6、各种检测费 7、监理费 房地产企业开发成本项目 二、建安成本 指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。 基础工程 土建工程 安装工程 主体工程 装饰工程 人工土方 机械土方 土钉墙 降水工程 桩基础 满堂基础 钢筋工程 商品砼 模板工程 填充墙工程 保温工程 轻质隔墙 门窗工程 栏杆工程 屋面工程 内外粉工程 上下水 电梯 消防工程 暖通工程 强电弱电 天然气 空调通风 房地产企业开发成本项目 二、建安成本 1、入账凭证 工程施工合同、发票、工程进度验收报告、决算报告、监理报告等。 2、建筑安装工程费发票审核 是否在项目所在地税务机关开具 3、各项成本的合理性——同当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本比较。 4、甲供材问题 （1）甲供材发票能不能直接入账做成本？ （2）甲供材营业税问题 （3）甲供材处理方式 （4）甲供设备的问题 房地产企业开发成本项目 二、建安成本 5、建筑业混合销售问题 甲供材的混合销售行为 建筑业特殊混合销售 营业税暂行条例实施细则第七条 纳税人的下列混合销售行为，应分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税，未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额。 （1）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为； （2）财政部、国家税务总局规定的其他情况 本条实际源自于 国家税务总局关于纳税人销售自产货物提供增值税劳务并同时提供建筑业劳务征收流转税问题的通知 国税发（2002）117号文 房地产企业开发成本项目 一、关于纳税人销售自产货物提供增值税应税劳务并同时提供建筑业劳务征收增值税、营业税划分问题 　　纳税人以签订建设工程施工总包或分包合同(包括建筑、安装、装饰、修缮等工程总包和分包合同，下同)方式开展经营活动时，销售自产货物、提供增值税应税劳务并同时提供建筑业劳务(包括建筑、安装、修缮、装饰、其他工程作业，下同)，同时符合以下条件的，对销售自产货物和提供增值税应税劳