户型-住宅-万科-万科洋房专题研究.pptVIP

销售状况：　 一层与顶层销售最快，花园与露台客户接受度高； 一期开盘当天销售60% ； 二期销售未作任何推广，开盘一周内也销售一空； 销售价格： 三期04-05年实现价格6000元/平米 该项目在房地产开发陌生区域，实现较快的销售速度与成熟区域的销售价格 三期产品以4层半建筑为主： 首层面积：150平米左右 价格：95万元左右，随楼附带小院。二层面积：130-150平米左右 价格：74-86万元左右顶层面积：160-180平米左右 价格：96-108万元左右 北方客户对洋房类产品的市场接受度高，春夏季节使用率高 从洋房类项目的销售状况上看，市场接受度高 客户追求的是低密度的生活感受：对于花园洋房类的，花园洋房是一种介于别墅形态和板楼产品之间的产品，可以让买家找到舒适与价位的最佳接合点。花园洋房和户外的联系最大的特色就是退台，多层产品的阳台是扁长的坐不下人，而露台是方正的，没有顶盖区别于阳台更有花园感，能够真正把室外和室内的空间结合在一起。 得房率高、实惠：在户型设计上都力求方正、紧凑，面积控制合理，拥有较高的得房率，同时，户主还能获得赠送面积，享受更大的实用面积。底层户型还赠送地下室、花园，二、三层赠送露台。 从终端客户的使用情况上看，春夏季节使用率高 功能空间与情趣生活的丰富：花园和露台能够使居者充分与自然情景沟通，实现每户都具有一片自有的室外空间、绿地，增强了室内外空间的互动与交流，在北方城市春夏季节的使用率较高。 改变人际关系：公共空间开敞化，让邻里之间交往更为容易。人与人之间的关系比较轻松，互相之间可以在公共场所、在院子里面、平台上打招呼，进行交流。 私密性、安全性：在露台、花园的活动多为种植、观景、娱乐活动等，对私密性要求不高，甚至可以和邻里分享、参与；安全性方面，首先对人的因素考虑，同类产品的客群匀质，所以在这种低密度社区客户素质比较高，不用担心邻里相处的因素，因此，社区的保安工作是业主安全的根本保障。 关于洋房产品的建设成本 单体建安成本（土建+安装）：1400-1500元/平米 北方城市洋房产品单方开发成本（单体建安+小区绿化+市政配套+前期工程费等，不含销售费用、税费、地价）： 万科测算标准：2200-2400元/平米 金地测算标准：2500元/平米 万科花园洋房产品的分类 1、万科4.5F情景洋房 2、万科6F情景洋房 3、万科宽景洋房 4、万科宽景House a b c d 六大价值点： 独特的露台空间　　　 多景式阳光房 6层情景洋房——深圳万科城 丰富的建筑形态 首层私家庭院 在深圳万科城中出现了6层的情景洋房，区别于万科典型的情景洋房在于层高更高、控制面积，主力户型保持在100平米，提供可支付的洋房生活； e f 大面积赠送 全明户型 深圳万科城 首层：128平米4室2厅2卫，私家花园+阳光房+错层 私家花园 阳光房 多露台、阳台设计，与景观的亲密接触； 全明户型，保证采光效果； 二层到六层：面积控制，111-70平米层层退台，赠送南向10平米大露台 二层：111平米 3室2厅2卫 五层：80平米 2室2厅1卫 三层： 98平米 3室2厅2卫 六层：72平米 2室2厅1卫 四层： 88平米 3室2厅2卫 二层 三层 四层 五层 六层 端头户型舒适度放大： 270度八角窗 四层，94平米，3室2厅1卫 270度八角窗增加了卧室的采光通风效果，提升了居住舒适度，也可以按照需要改造成情趣空间，提升居住乐趣； 主卧朝南与大面积露台连接，次卧北向，或者设计露台连接或者在端头适当情趣化设计，居住价值得到提升； 根据北方气候特点对万科户型进行局部调整 六层退台洋房的五层和六层两个卧室均超北，对北方城市客户接受会有困难，建议户型局部调整，将主卧室与餐厅空间调换，保证主卧南向采光；同时与露台相接部分门窗采取保暖功能较好的材质，保证冬季居住舒适度； 六层 次卧 六层 主卧 主卧 卫生间 餐厅 次卧 卫生间 餐厅 万科花园洋房产品的分类 1、万科4.5F情景洋房 2、万科6F情景洋房 3、万科宽景洋房 4、万科宽景House 创新产品推荐——宽景洋房：面积区间可根据需要进行调整，主要强调大面宽带来的采光及景观效果 宽景洋房为洋房创新产品，为6层平层设计，以90-110平米二室二厅一卫为主，户户南北通透 宽景洋房最大的特点是超短进深、全明设计，以通风采光的最佳尺度创造全新的户型舒适标准 卧室、客厅、餐厅等主要功能空间全部朝南，主卧南北通透，舒适性强 7米超短进深设计，动静功能分布合理 6米横厅，南北双向阳台，带来开朗尊贵的空间感受，整体面宽12.25米，开间进深比达1.75 主卧南北通透，附带小书房、衣帽间，营造奢华的自我空间 二室二厅一卫 建筑面积101平米 大连万科假日风景宽景洋房 98平