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农户语境下的住房财产权与抵押登记问题 孟光辉 （中国社会科学院农村发展研究所，北京 100732） 摘要 关键词宅基地住房财产权抵押登记 文献标识码:A 文章编号 Chinese peasant family and their housing property mortgage registration Meng Guanghui (Rural development institute Chinese academy of social sciences, Beijing 100029) Abstract: The purpose of this paper is to find a way for peasant housing property mortgage registration by resolving theoretical and operational difficulties. Methods employed include legal empirical analysis, historical analysis, legal interpretation. The results indicate that 1）the ownership of the house relies on the homestead rights in a peasant family which any member has joint ownership of their housing property; 3）because the mortgage registration is ideographic administrative behavior, registration agency should respect the meaning of contracts and formal reviews the documents. The paper concludes that although the registration complete need to overcome many obstacles, still find a way to operate . Key words: land law; homestead; peasant housing property; mortgage registration 1引言 中央两权抵押政策中创新性地提出了“农民住房财产权”，无论在学理上还是法律术语上，“农民住房财产权”都是一个新名词。该概念把农民宅基地使用权和房屋所有权凝聚成相对独立的财产形态，并克服理论上的困难，在实现财产物理形态与财产法理论的统一上，是个非常技巧性的表达。农民住宅与承包土地经营权的抵押贷款，长久以来被寄予着厚望[1]，被认为是破解“三农”贷款瓶颈的最重要举措，也是农村土地制度改革的重要组成部分。之前地方的自行试点[2-3]，都无法逾越制度性障碍，障碍的核心集中在农民宅基地问题，特别是宅基地抵押的合法性问题。2015年国务院“两权抵押”指导意见和全国人大暂停试点区县有关法律的决定生效后，消除了抵押合法性的障碍。如何顺利完成抵押登记，成了实现两权抵押贷款政策初衷的落地环节。本质上，两权抵押政策的核心就是对中国固有土地制度的改革与挑战。 已有大量学者论述了农民住房财产抵押贷款过程中抵押物评估、抵押物处置、农民失房救济途径等疑难问题[2，4-6]，基于文章创新性原因，不再赘述。两权抵押登记是操作性要求极高的综合行为，既有平等主体间的民事行为，也有不平等主体间的行政行为，不同行为受到不同的法律规范约束，并未有统一、清晰的操作规范。新施行的《不动产登记暂行条例》，暂时排除了对承包土地经营权登记的适用[7]。2016年3月颁布的《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》（以下简称《抵押办法》）从金融业务的角度，对抵押登记操作的某些问题做了规定，与农村金融的实际情况也并未完全契合。课题组调查发现，中国农民以“户”为单位的住房财产权制度，为抵押登记带来了无法回避的困难，抵押登记行政审查的权力边界等理论问题和相关技术环节，已经成了试点区域共同的“拦路虎”，如不能顺利解决，极有可能扼杀试点政策于摇篮之中。 2 “农户”语境下的住房财产权 2.1 “户”为宅基地使用权主体的模糊性 中国法律确立了以“户”为单元的宅基地分配制度，但在法律语境中，与自然人、法人、其他组织等主体不同，现行制度并未明确“户”的法律地位和权利行使的方式,也没有与之对应的具体运行制度设计。对于农户是否是一个明确的法律主体、农户内部成员关系是什么、农民家庭与农户