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东营·清风湖地块报告之 主题策划报告 北京九鼎轩投资顾问有限公司 2009-1-10 目录 项目环境分析 1．地块环境条件（地块印象） 1．1 土地性质综述 1．2 地块周围景观 1．2．1 自然景观 东方景观 西方景观 南方景观 北方景观 1．2．2 景观综述 1．3 环境卫生、社会治安情况 环境卫生情况 社会治安情况 清风湖公园情况 明月湖国家湖湿地公园情况 1．4 配套设施 配套设施综述 关键点 2.项目地块的优劣分析 总结 关键点 2．1 清风湖地块优势分析 地块（产品层面）SWOT分析 2．1 优势分析 2．2 劣势分析 应对措施 2．3 项目的机会分析 2．4 项目的威胁分析 3．结论 项目定位 1、地块主题概念的导入 清风湖公园改造 基本策略与原则 改造工程主题策划 改造工程主要功能分区目标人群描述 1．2 明月湖国家湿地公园景观建议 景观主题分区建议 地块分区客群定位 1．3 房地产产品主题策划 项目定位 规划方案构思 客群定位 建筑组合定位 分期开发思路 景观规划建议 总体建议 针对性特色景观建议 建筑布局建议 建筑风格建议 房型配比 房型概念设计 房型建议 内外装修建议 建筑内部装修 建材及设备建议 总结 项目环境分析 1．地块环境条件（地块印象） 1．1 土地性质综述 地块位置位于东营市东城区东南角。地块总面积：616.42公倾,水域面积276.25公倾，地块东至东四路，南至南二路，西至东二路，北端至南一路（清风湖公园北门），整个地块呈东西宽，南北窄的“┴”形，地块中部被东西走向的广利河横穿，广利河北向规划为改造用地，也是本地块绝大部分水体所在区域，广利河以南为待规划建设用地；南北走向的胜利大街把整个地块分隔为东西两大部分。 1．2 地块周围景观 1．2．1 自然景观 东方景观 广利河以北地块东向隔护城河是在售商品房万达高尔夫花园、东辰鉴墅项目，该方向上，护城河水质已经为变质水体状态，加之东向产品规划容积率较高使得该向景观为本地块较差的区位。 而广利河以南本地块在东向上，有电塔线网但对于近景和远景来都比较开阔，隔东四路为已规划建设用地，目前地块内无构筑物。地块东南角，紧接南二路。 地块东南角-东向景观 地块东北角-南向景观 地块东南角-西向景观 西方景观 地块南界-南向景观 地块西南角-南向景观 地块西界-西向景观 在该方向上，地块紧东二路与居住区小区相隔，该向为通向利津的南二路与东二路交汇处，就近景而言劣势明显，东二路西侧主要为一些低层建筑，因此远景较之于本地块来说也不存在太多优势。 南方景观 在该方向上偏西向，地块与和华泰化工厂仅一路之隔，而该化工厂目前也是本地块区域内所有计划动迁单位中最不具确定因素的，除此以外基本为生地状态。 地块南界-南向景观 关于化工厂动迁的问题，从远景开发来看，为本地块设置合理的的开发进度就相当重要了，合理规避产品设置、布局，将对本地块具体开发节奏产生重要影响。同时目前地块南界区域内也有两处未完成全部动迁工作的单位。 但就目前来看，对本地块影响最大的是南界中的变电站的问题，其进程难度处理目前都没有合理的方案。 地块内-变电站 地块胜利大街南端-西向景观 北方景观 相比较而言，在这个方向上目前景观以湿地、大面积水体为主，沿广利河以北分别为明月湖湿地公园、清风湖公园，所以北方景观纵深极佳。广利河以南，此区域也是本地块可用建筑用地最集中地块，目前无任何景观资源，但从规划来看，若将广利河南北地块作整体设计来规划实施，实现景观的共享就将大大弥补这个方向上景观不佳的不足。 地块东北角-西向景观 地块北向-湿地公园景观 地块北端-清风湖公园 1．2．2 景观综述 从本地块周围环临的景观及远景视野开阔程度看，东向西向的景观相对不是十分理想，因为都被新的或旧的建筑物或马路环绕，并且东向地块为已征用地块，由于没有该地块详规资料，因此尚存在一定不确定因素。南面和北面的景观较好，且视野较开阔。北向以大面积水体为主要景观视野，并且视角开阔。南向地块内有三处待动迁单位，见“四至图”“L”、“I”、“H”所标定区域,同时西南角隔南二路有华泰化工厂（“K”点）还处于动迁评估前期,其他地块则较开阔，纵深强。 另外，在本地块胜利大街南端，见上“四至图”“J”所标定位置，为 黄河管理委员会所建的“黄河展览馆”，据我司调查该项目处在规划建设中，由于资金等因素目前政府将其用地范围控制在约300亩左右（见下图）。 黄河展览馆 其他方面，本地块周围的景观尤其以大面积水面及湿地为最大特征,景观之“可塑性”属该地块的最强项，而东、西向新旧建筑以及被整地块使用详规的不确定性,但可以设法通过本地块内部景观环境艺术设计来弱化由其带来的景观不利的影响，比如，在功能上、主题定位、开发策略上以及广利河南北两大区块用地的联动