策划方案-—无锡金科酒店项目开发策划研究报告.docVIP

无锡金科酒店项目开发策划研究报告 前 言 无锡是中国重要经济中心城市、区域性交通枢纽和江苏省重点发展的特大型城市，在长三角地区扮演着重要的经济角色。随着无锡社会经济水平的持续增长，无锡商务和旅游接待人数的不断增加，接待需求巨大。目前，无锡市区有五星级酒店2家，均位于太湖之畔，依托太湖风景资源建设和发展，13家四星级酒店中客房规模最大的为369间。从无锡的现实接待需求来看，单个酒店往往难以满足无锡大型商务会展组团的接待需求，与此同时，无锡各类高星级酒店的开发迅速崛起，新一轮高星级酒店业的发展在拥有前所未有发展机遇的同时也存在巨大的挑战。 “金科酒店”（名称暂定）开发项目位于无锡市崇安区，紧依无锡中心商务区。为科学合理地实施该项目的开发建设，尽快将其建成主题特色鲜明、功能结构优越、抗风险能力较强、综合效益较高的五星级国际大酒店，成为无锡市重要的地标性项目，特委托江苏中心旅馆管理咨询公司对该项目的开发进行前期策划研究。 本报告特别关注了以下方面： 进行扎实调研，把握开发条件与发展情势问题； 充分论证研究，把握目标市场与项目定位问题； 明确思路方向，解决项目特色与规模定位问题； 创新功能设计，解决商业运营与市场卖点问题； 进行投资预测，解决战略决策与科学建设问题。 本报告在编制过程中得到了江苏省旅游局、无锡市旅游局、无锡规划展览馆、崇安新城·无锡市广益建设发展有限公司以及金科地产公司有关领导的大力支持与协助。同时获得了业内资深专家的悉心指导，谨此一并表示衷心的感谢！  目 录 第一章 策划总论 1 一、策划范围 1 二、策划依据 1 三、策划原则 2 四、策划理念 2 第二章 项目发展基础条件分析 3 一、项目区位交通条件分析 3 二、项目周边环境条件分析 4 三、项目投资背景分析 4 四、项目社会经济条件分析 6 五、项目文脉条件分析 7 第三章 中国及无锡市酒店现状分析 11 一、中国酒店业发展概况 11 二、中国酒店发展的主要特点 12 三、无锡市旅游现状及发展态势 14 四、无锡市酒店现状分析 18 五、综合结论 22 第四章 客源市场分析 23 一、客源市场分析 23 二、客源市场细分 29 第五章 项目开发SWOT矩阵、研究结论与建议 31 一、项目开发SWOT矩阵分析 31 二、研究结论与建议 33 第六章 发展战略与定位 35 一、项目发展目标 35 二、战略思想 35 三、开发定位 35 第七章 酒店功能策划设计 36 一、功能策划设计原则 36 二、前厅功能策划设计 37 三、餐饮、会议功能策划设计 42 四、客房功能策划设计 50 五、康体、娱乐功能策划设计 55 六、基础设施功能策划设计 58 第八章 设备及装修投资估算 64 一、酒店规模 64 二、设备及装修预算 65 第一章 策划总论 一、策划范围 本次策划范围为北至广益路，西至江海东路，东、南均被河流环绕，可建设用地总面积约为30948平方米。 二、策划依据 《旅游饭店的星级标准》 《酒店饭店星级的划分及评定》 《酒家酒店分等定级规定》 《中华人民共和国旅游涉外饭店星级评定的规定》 《酒店饭店星级评定标准修订材料》 《中华人民共和国旅游涉外饭店星级评定标准检查》 《五星级饭店宾客感知服务质量评价系统》 《绿色饭店标准》 《无锡年鉴》（2007） 《无锡市志》第一册—第四册 《无锡市城市总体规划规划文本》（1995-2010） 《无锡市城市总体规划图件》（2001-2020） 《无锡市旅游发展总体规划》（2003-2020） 《无锡市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》 《2007无锡市旅游业年度报告》 《2007年无锡市星级饭店住宿接待情况》 《崇安新城控制性详规》 其它相关资料 三、策划原则 因地制宜、务实可行原则 对场地进行系统分析，尊重场地的周边关系、景观特性及内在的生态过程，根据土地适宜性和资源状况，合理开发与布局，使土地发挥最大效用。强调策划的操作可行，根据建设基础、资金状况等确定发展目标，统筹规划、重点突出、分步实施、滚动开发。 市场导向、经济高效原则 以市场为导向，根据酒店主要市场的需求特点和消费的可引导性分析，确定项目特色与酒店产品功能，并在满足市场需求的同时致力于引导消费和创造新的需求。项目开发建设充分考虑经济性和的盈利能力，在开发强度、建筑规模、档次、布局、造型、材料等方面认真研究，以寻求最佳方案。 精品打造、持续发展原则 强化精品意识，重视精品产品的策划和景观环境的提升，使项目开发具有前瞻性，在高标准开发策划的基础上进行高标准实施。本策划为未来难以预见的发展环境的改变预留一定的应变空间，开发建设充分考虑市场远景及周边环境