碧瑶花园物业管理科投标书__文件标书.doc

第一部分 项目的分析、管理服务定位、管理服务目标 分目录 项目概述与分析 管理服务定位与详细分析 项目管理服务目标 第四章 项目整体设想 第一章 项目概述与分析 一、碧瑶花园项目概况 碧瑶花园位于中山北路645号，玄武区高尚居住区的核心地段。项目毗邻南京标志性景观——长江，自然景观优势明显及少见。项目是本市离长江最近的社区，附近有世茂滨江高档社区；项目周边居民多为政府机关、大学教授、科研机构研究员等高素质人群，人文气息浓郁，尽显尊贵。 项目总占地面积为约20425m2 ,总建筑面积为86892.74m2 。高档住宅面积为68689.34 m2 ，商业面积为1276 m2 。地下室面积为16323m2 。小区的容积率为3.46，绿化率为31.55，总户数591户。 融高档住宅及商业为一体，小区整体规划为市内首屈一指的超高档小区。 二、项目特点认识与分析 一）地理区位及自然优越条件 碧瑶花园位于南京市玄武区中山北路，属于玄武区高尚居住区。交通极其方便，周边配套设施齐全，因建成后绿地率高，又可近观长江浩瀚江水，故起名为“碧瑶花园”。 碧瑶花园，加上周边一些小区居住的居民多为政府机关、大学教授、科研机构研究员等高素质的人群，区域内文化氛围浓厚。千百年孕育的帝王风水，物华天宝人杰地灵。门口公交线路，四通八达是一个集聚于一体的大型复合地产项目。碧瑶花园以其优越的地理位置、宏大的规模、独树一帜的开发理念，全力打造一个融合、商业、居住等多种功能为一体、富有生命力的多功能文化生活中心。 居住应当为人们创造一个栖息身体、精神，体验个性生活和享受自我生命的场所，实现人们追求生活品质的欲望。充分体现新兴经济势力的精神追求：重视自我，崇尚更高品质生活。一个融合商务、商业、居住等多种功能为一体、富有生命力的多功能国际文化生活中心。由于其包括商场物业(百货、零售店)，, 所有固定装置、设备和装饰品，必须达到高度安全标准，使顾客特别是儿童不会容易受伤。 3）对在餐厅用户所安装的排气装置、排水管和隔油池等，必须妥为监管，以免对他人造成滋扰。 4）物业管理公司应不时与商户联络，商量合办各种推广和宣传活动，吸引顾客前来消费。 5）在物业附属停车场的租车位，可以方便顾客和增加租户的生意额，所以必须向访客提供优良快捷的服务，以增加其对商场的信心。 6）商场内的开放时间，其组合成份的使用时间，一般有差异。商场的顾客除大楼本身的使用者外，游客、路人等也是吸引消费对象，故商场设施的使用率一般较住宅物业高，所以商场设施必须保养得宜，以免对租用户及顾客造成不便。 7）由在商业、写字楼的开放时间不同，管理公司必须与使用者紧密联系，完善秩序维护措施，清洁及设施维修等时间表，使商场外观及设备保养，都能符合物业整体及使用者要求。 8）商业街项目应该尽量选择国内外某些领域知名企业、知名品牌。推广策划应该面对国际性水准的众多机会的筛选，范围上要广，重点介绍项目所在地消费环境、本项目的经营定位、项目的业态组合、经营规模、管理模式等合作商关心的实际问题碧瑶花园之「」渴求的不仅仅是居住面积的增加,更重要的是环境设施的配套及生活质量(包括精神生活质量)的提高,社区文化的建设已不容忽视ISO9001国际质量管理体系的标准要求。 在发展商提供政府要求的参评自然条件、严格履行政府及双方所签订全权代管合同中规定的有关责任、义务，本物业正式入伙一年左右达到区级、市级物业管理优秀小区相应标准，正式入伙二年左右达到省级物业管理优秀小区相应标准，正式入伙三年左右达到国家级物业管理优秀小区相应标准。 三、管理分项管理指标 序号 项 目 国优 标准 承诺 指标 内容及实施措施 房屋及配套 设施完好率 98% 100% 指定维修技术人员负责责任区域内的房屋及公共设施的巡查、建档、维修，确保房屋完好、整洁，无改变使用功能、无乱搭建、无随意占用公用设施及通道。 房屋零修、 急修及时率 99% 100% 建立严格的修缮制度，维修人员接到维修请求后，携工具3分钟到现场。，零修工程及时完成，急修不过夜。实行24小时维修制度，以信誉、优质为本，并建立回访制度，做好回访记录。 维修工程质量合格率、优良率、回访率 100% 100% 85％ 50％ 分项检查，结合部位严格把关，按照工序一步到位，杜绝返工并按《维修回访制度》进行回访，以确保维修质量。 清洁保洁率 99% 99% 区内实行卫生责任区包干，指定专职保洁员全天15小时进行保洁工作，实施巡查制度，建档记录，由保洁主管监督，以确保垃圾日产日清，空气清新，环境无污染。 大型及重要机电设备完好率 95% 100% 指定机电设备及公用设施管理人员负责维护，定期检查及维护保养。实行巡查制度