合肥【融科城】项目操盘策略报告.ppt

Thanks！ * 项目价值分析 居住价值： 成熟，片区内除禹洲天境外，已全部入住 商业价值： 发展，目前以港澳广场为中心的商业圈正在形成 配套价值： 完善，片区内已形成了生活休闲配套齐全 交通价值： 不便，项目周边交通较差，但区域内主干道发达 土地价值： 稀缺，是片区内唯一的大宗土地 * SWOT分析 优势 Strength 劣势 Weak ◆ 具有规模优势，提供较大的发展塑造空间； ◆ 项目商业体量较大，类型丰富能够借助商业体量，提升项目整体价值和竞争力； ◆ 复合型项目，各物业具有良好的促进。 ◆ 项目无可以借用的外部优势资源； ◆ 项目地块整体进入性及展示性较差； 。地块被道路分割，不利于整体打造。 机会 Opportunity 构建具有特色的内涵和超越竞争的价值 ◆ 城市扩容，助推城市地位提升，进入发展新周期， 带来更多需求； ◆ 整体市场处于蓬勃发展阶段，置业呈现郊区化特征 ，刚需仍然是市场主导； ◆区域临近产业区、政务区，助推区域价值显现； 以大区域概念强调未来的区域价值，以弱化周边条件带来的影响和限制； 注入全新理念，强化自身独特的精神内涵和调性，塑造全市标志大盘； 创新商业理念，通过创新开发，实现区域性特色商业中心形象的树立； 威胁 Threaten ◆ 项目面临片区大盘的直面竞争； ◆ 区域目前仍不成熟，人气不足，认知度低； * PART 2 答案1：挖掘客户 * 首先，让我们看一下客户演变的规律，融科城作为品质型大盘，随着持续开发势必将推动客群结构变化。 阶段一 阶段二 阶段三 开发启动阶段 区域价值持续改善、项目影响力初步建立；客群以品质型刚需、首改型客群主导，部分再改型客群； 开发持续阶段 形象提升和固化阶段，市场影响力形成，配套完善，产品不断升级创新，客群结构发生改变，刚需客群比例下降，首改和再改客群上升； 开发成熟阶段 区域价值被认可，区域重塑；特色产品，以改善型和再改型客群为主，辐射范围持续扩大，刚需客群持续下降； 再改型客群 首改型客群 刚需型客群 我们的客户是谁？ * 通过对近些年经开区价值的演变，可总结出未来本项目初期主力客户是应该是区域内白领阶层、产业园区中高层、大学城教职工；中产客户只是少数项目的吸纳作用，不具有代表性。 城市白领 产业区中高层 城市中产 大学城教职工 家庭结构 单身贵族 已婚丁客 新婚夫妻 产品需求 生活、休闲、运动、交通便捷、小区品质高、升值潜力大 家庭 结构 教师、三口之家 产品 需求 生活、休闲、运动、等配套齐全 环境、地段好，交通便捷 小区品质高、升值潜力大 有幼儿园、小学配套 家庭结构 三代同堂 产品需求 生活、休闲、运动、配套齐全 私密、资源独占 山水人文、交通便捷、高品质建筑 家庭结构 已婚丁客 幼小三口之家 产品需求 生活、休闲、运动、等配套齐全、环境、地段好，交通便捷、小区品质高、升值潜力大、有幼儿园、小学配套 我们的客户是谁？ 初期客户构成 * 不断拓宽及提升客户层面，随着项目的发展成熟，本地和外来客户的层次将会更加丰富，最终实现客户多元化的目标。 中期客户构成（三区一县的中高端客户）： 远期客户构成（全市范围的中高端客户）： 项目的价值支撑（近期） 区域发展利好； 公园景观、商业资源； 优质的产品； 配套和社区氛围； 项目的价值支撑（中远期） 成熟城市价值； 公园景观、商业综合体资源； 优质的产品； 成熟的配套和社区氛围、企业品牌。 核心客群 重要客群 偶得客群 客户类型：企业中高层管理者、小私企业主、白领阶层等。 客户来源：高新区、政务区。 客户类型：企业中高层管理者等。 客户来源：蜀山区、肥西。 客户类型：多元化客群等。 客户来源：全市区域。 核心客群 重要客群 偶得客群 客户类型：企业中高层管理者、小私企业主、白领阶层等。 客户来源：基本覆盖全市。 客户类型：企业中高层管理者等。 客户来源：全市区域。 客户类型：多元化客群等。 客户来源：全省区域。 我们的客户是谁？ 中后期客户构成 * 肥西的柏堰科技园和家电产业园是本案重要的客户来源。 大学城里的教职员工收入丰厚，周边项目却已基本开发完成，向北靠近政务区是他们的重要选择。 经济开发区工业园内的客户由于片区内项目较少，也需要向西考虑，芙蓉路和金寨路为他们到达本案提供了便利条件； 政务文化区目前价格较高，且房源越来越少，因此，对于很多政府工作人员和公司白领来说，距离较近，品质较高的本案将成为他们的首选； 政务文化区 本案 高新区 柏堰科技园 肥西县 家电产业园 经济开发区工业园 绕城高速 往市中心 金寨路 芙蓉路 本案地处三区一线交汇处，因此客户资源分布广阔，早期客户可以来自工厂，可以来自公司，可以