浅谈房地产开发与城市规划.docVIP

浅议房地产开发与城市规划 城市规划是处理城市及其邻近区域的工程建设、经济、社会、土地利用布局以及对未来发展预测的学科。它的对象偏重于城市物质形态的部分，涉及城市中产业的区域布局、建筑物的区域布局、道路及运输设施的设置、城市工程的安排，主要内容有空间规划、道路交通规划、绿化植被和水体规划等内容。城市规划是城市建设和管理的依据，位于城市管理之规划、建设、运行三个阶段之首，是城市管理的龙头。 房地产开发是指在依法取得国有的土地上，按照城市规划要求进行、房屋建设的行为。因此，取得国有土地使用权是房地产开发的前提，而房地产开发也并非仅限于房屋建设或者屋的开发，而是包括土地开发和房屋开发在内的开发经营活动。简言之，房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发与城市规划紧密相关，是城市建设规划的有机组成部分。2.1城市规划确定的城市发展规模影响房地产开发的总量 房地产开发量只有符合城市规划预期的发展规模，才能实现市场供需平衡。其次，城市规划布局和用地的发展方向也是房地产开发的重要依据。实践证明凡是符合城市规划发展方向的房地产开发都会受到地方政府的支持，这样就能规避一定的风险，取得较好的经济收益 2.2城市规划影响房地产开发的效益 城市规划通过影响地价从而影响房地产开发效益。城市的性质、城市土地配置的合理程度、用地功能布局，以及城市建设总体容量控制标准从总体层面上决定了城市地价的高低，而这些因素主要都是有城市规划决定。具体来说城市规划确定了一定时期内的发展规模，也就确定了一定时期的房地产供需状况，而不同性质用地的价格往往相差比较大，从而决定了房地产价格的高低，也直接影响到房地产开发投入收益。 2.3城市规划指导和促进房地产开发 由于城市规划是一个城市长时间内的发展蓝图。因此具有一定的前瞻性和指导性，城市规划为房地产开发提供了大量的信息，房地产开发开发商可以根据城市规划来选择合适的开发地段、开发方案进行相应的评估；另一方面，合理透明的信息能使房地产开发形成理性预期，从而促进房地产开发的发展。 3.我国城市规划与房地产开发之间存在的问题 3.1房地产开发追求短期利润，忽视城市空间综合利用 房地产开发商在经济利益目标的驱动下,忽视了开发项目的环境效益,甚至脱离了城市规划制,使得一些地块过度开发,建筑密度、容积率和建筑间距能提则提、能压则压,开发行为的随意性较大,难以使规划控制作用真正落到实处。国外高层建筑的发展为城市腾挪出更多的公共绿地和休闲空间,而我国高层建筑的发展却只是单纯的提高了土地的容积率和建筑密度。开发商往往从自身利益出发,注重企业的经济利益和微观效益,忽视了全局利益和地块的综合利用价值。 3.2房地产企业公共设施开发不足 城市公共建筑和公共休闲设施场所是一个城市文化得以彰显的空间,也是城市生活环境质量的衡量指标。我国现阶段的房地产开发活动多以众多中小企业为主展开,在资金实力较为薄弱的情况下,开发商为了实现资金的滚动循环大多选择短平快的开发模式,迎合市场需求以写字楼和住宅为主要开发对象,而以市政设施、绿化、公共文娱活动为主的公共空间由于开发经济效益低下,甚至难以产生经济收入,导致开发投入不足。各住宅小区虽然配套建设了部分公共设施项目,但都被列入经营性资产而难以满足广大民众的有效需求。 3.3房地产开发缺乏总体规划,影响了城市的景观 不少城市近年来通过大规模房地产开发,原有的城市面貌焕然一新,呈现出一派现代化的城市景观特色。但是也不能否认,由于缺乏城市设计,加上房地产开发商受自身利益驱动的弱点,也给城市景观带来了负面效果,产生了诸如在建筑高度和体量上不协调、建筑色彩上不搭配、原有一些具有传统文化特色的城市风貌被破坏等问题。这也严重影响了城市的面貌,为城市良性发展带来不少麻烦。 4.房地产开发与城市规划实例分析 目前，三亚的一线海景地和城市中心区域存在房地产过度发展的问题，鳞次栉比的楼盘密集分布，而公共文化设施却严重匮乏。文化是衡量一个城市文明程度的重要指标，是一个城市的核心竞争力之一。一个没有文化的城市，根本不可能实现可持续发展。其一线海景地和城市中心区域商品住房空置率很高。与此形成鲜明对比的是，三亚的公共服务设施不配套，“缺胳膊少腿”，尤其是公共文化设施严重匮乏，至今城市中心区域还没有公办的剧院、展览馆、美术馆、博物馆、青少年宫、工人文化宫。 三亚海滨电影院建于1959年，历经50多年的风雨沧桑，早已破烂不堪，亟待拆除。三亚博物馆目前有机构，无展馆，一批珍贵文物不得不“屈尊”堆积在仓库里，难于得到有效保护。三亚群众艺术馆面积仅有670平方米，而按照国家住房和城乡建设部、国土资源部、文化部关于批准发布《文化馆建设用地指标》的通知 建标〔2010〕136号 ，城镇人口或服务人口50万人以上的城市，