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转移登记  二手房买卖业务流程 ? 购房小窍门：二手房如何查验产权归属 ?? ???????????????? 购买房产要投入相当大的一笔资金，因此投资的安全性是每一个购房者必需要考虑的首要因素，否则稍有不慎，购房人的利益就会受到侵害。而要想确保房产安全无误，了解房屋的产权状况，则是每一个购房人在购房前必需要做的事情。购房前对所购房屋的产权有清楚的认知，不但可以避免受到坑害，而且购房后自己的利益也可以受到法律的保护。 ??????? ?要了解房屋产权状况，购房人要做到以下几步： ??? 第一步：　要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其????????????????????????? 他证件。 ??? 　　　　　 产权证件是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。 ????????????????????????? 身份证件是指身份证、工作证和户口簿。 ????????????????????????????????? 资格证件是为查验交易双方当事人的主体资格，例如：商品房出售要查验出????????????????????????? 售方房屋开发经营资格证书；代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售????????????????????????? 需要提交其他共有人同意的证明书等等。 其他证件是指：出租房产，要查承租????????????????????????? 人放弃优先购买权的协议或证明；共有房产，要查验共有人放弃优先购买权的协????????????????????????? 议或证明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。 ????? 第二步：　是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源，查验的具体方式是： ??? 　　　　　　　查验产权记录。包括： ??? 　　　　　　　（１）、原房主是谁，假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比重及拥??????????????????????????????????????????????? 有权形式； ??　　　　　　　 （２）、档案文号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件??????????????????????????????????????????????? 可依此编号向有关方面查阅该份文件副本；  二手房过户应注意什么？ ?? 　　????? 问：我准备购买一套别人因某种原因不要的未装修房屋，实地看房还满意，请问在产权过户中应注意什么问题？  　　答：你首先应注意核实房屋的所有权是否有瑕疵，房屋的共有权人是否同意转让房屋，房屋是否存在抵押、出租、作为出资等情形；其次需要尽量将房屋价款的给付放在产权过户之后再进行，或可以提存方式办理房屋价款的给付，以尽量降低风险；第三，了解核实其他诸如公共维修基金、物业费等费用的缴纳和结清情况，以及落实过户等相关手续。购买二手房应注意事项？ 　 问：我准备购买一套二手房，请问在买卖过程中应该注意事项？  　　答：你首先要弄清楚房屋所有权是否真实、完整、可靠。房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系？房屋有无其他债权、债务纠纷？但最要紧的是，一定要由卖方出示、提供合法的“房屋所有权证”。其次要弄清楚所购“二手房”的准确面积(统称建筑面积)。要核实“房屋所有权证”标明的面积数与实际面积是否一致？还要考究地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件以及物业管理等相关的具体规定。最后要弄清楚办理购买“二手房”规定程序。购买“二手房”切勿轻信卖方所谓的“承诺”。购买“二手房”，必须由买卖双方签定《房屋买卖合同》，并到房屋所在市、县房地产交易管理部门，办理登记、过户和交纳国家规定的税费等手续。 问：我打算二手房按揭贷款，但如何可以顺利地贷款？  　? 答：我们归纳有下面八步。 第一步：??? 找好想要购买的房屋，该房屋必须产权明晰； 第二步：??? 选择一家银行指定的能够办理按揭贷款业务的房产交易代理机??????????????????? 构，并在该代理机构完成房产价值评估工作，交纳房产评估费； 第三步：??? 买卖双方须提供的相关资料； 第四步：??? 去银行填写二手房按揭申请表； 第五步：??? 银行在15个工作日内完成贷款审批工作，如同意放贷，则发给贷款承诺书； 第六步：??? 买卖双方到房屋所在市、县的房地产交易管理部门办理房屋产权过户手续； 第七步：??? 领到卖契后，送交银行，银行划拨款项； 第八步：??? 到房管部门办理房屋抵押登记、保险等手续，借款人按月还款付息，贷款本??????????????????? 息结清后，注