2016城市进入总报告.docVIP

 2016-2017年楼市：南昌潜力机会最大，呼和浩特风险最大 2015年，在房地产及其相关货币信贷政策的有利推动下，房地产市场迎来了温和复苏。但分化进一步加剧，不同地域房地产市场的冷热不均，一线和个别二三线城市成交量大幅增长，带来了房价涨幅非常大，与此同时，大部分三四线城市还在为去库存而奋斗；不同细分产品市场的盈亏情况也不同，与住宅物业相比，大部分商业物业盈利更加艰难；不同房企的盈利能力也表现出巨大的差异，强者恒强，大部分中小开发房企利润连年下滑，很多正在被迫转型，且行业总体盈利能力也在逐步下滑。虽然行业起起伏伏，我们相信，未来十年左右，中国房地产市场整体上仍有较大的发展空间，但市场呈短周期波动。短期来看，识别哪些城市商品住宅短期需求潜力大，面对进一步“分化”的全国商品住宅市场，这种识别能力显得更为重要！ 对于各类房地产投资者来说，尤其开发企业，判断和甄别不同地区投资前景、机遇和风险，具有重大价值。同时，鉴于房地产短周期的波动性，即便是城市基本面最好的一线城市，也存在着不同年份投资时机好坏的区别。据此，我们针对大中型房企重点布局的35个重点城市，做系统性研究，以期预判每个年度不同城市的投资风险度。本报告为《2016年中国35城房地产短周期风险识别系统》总报告。 一、35城房地产短周期风险评价指标体系 近几年，诸多研究机构和开发企业，都在对于中国不同城市房地产投资的前景和风险，进行分析和研究，因为这对于在全国多城进行布局的开发企业的决策非常重要。当前，市场上流行的同类报告，各有优劣之处。相较而言，我们研究的出发点更加独特：虽然也关注一个城市的中长期发展前景和机遇，但将研判的重点放在未来一年不同城市的市场风险。也即，从房地产短周期的角度，研究不同城市房地产市场波动的风险程度。这对于房企拿地的现实指导意义和价值，非常之大。比如，绝大部分此类报告，都会把四个一线城市列为投资前景最好、风险最低的城市，从中长期来看确实如此。但从房地产短周期的角度分析，我们并不这么认为。 为了去芜存精，提高指标的精准性，我们精选了影响未来一年市场的核心指标，包括市场需求、市场供应、市场供求、房价偏离度等4个一级指标，以及16个二级指标。并根据各指标对城市房地产市场的影响程度，予以权重赋值。其中，市场需求的相关指标为反向指标，其余为正向指标。 第一步，对16个二级指标进行标准化；第二步，将二级指标与权重相乘得到4个一级指标；第三步，将4个一级指标与权重相乘得到初步综合指标；第四步，根据35城房地产生命周期情况与我院资深专家的经验，对初步综合指标进行微调，最终得出综合数值。 表1 2016年中国35城房地产短周期风险识别系统指标体系 一级指标 二级指标 方向 市场需求 近五年常住人口复合增长率 反向指标 2014年常住人口增长率 反向指标 2014年外来人口占比 反向指标 2015年小学生入学规模增长率 反向指标 2015年大学生在校人数增长率 反向指标 近五年GDP增长率 反向指标 创新经济综合指标 反向指标 2015年城镇居民人均可支配收入增速 反向指标 市场供应 2015年住宅存货同比增幅 正向指标 过去三年房企购地总量相比之前三年增幅 正向指标 过去三年商品房用地成交建筑面积相比之前三年增幅 正向指标 2015年房屋新开工面积增幅 正向指标 市场供求 2015年商品住宅供求比 正向指标 2015年商品住宅现货存销比 正向指标 2015年商品房期货存销比 正向指标 房价偏离 2015年房价收入比偏离度 正向指标 本报告35个重点城市包括4个直辖市：北京、上海、天津和重庆；15个副省级城市：哈尔滨、长春、沈阳、济南、南京、杭州、广州、武汉、成都、西安、大连、青岛、宁波、厦门、深圳，其中深圳、宁波、青岛、厦门、大连属于计划单列市；16个地级市：石家庄、郑州、南昌、太原、乌鲁木齐、呼和浩特、长沙、贵阳、昆明、西宁、兰州、银川、南宁、福州、海口、合肥。 二、2016年35城房地产短周期风险识别一级指标分析 （一）市场需求 我们将需求分成三大层面，从人口面、经济面和财富面，对影响商品住宅需求的核心因素进行较为系统的梳理。在计算排名的过程中，将人口面、经济面、财富面的多项指标分别设以一定的权重。具体来看，重点选取近五年常住人口复合增长率、2014年常住人口增长率、2014年外来人口占比、2015年小学生入学规模增长率和2015年大学生在校人数增长率等作为人口层面的一些核心指标；选取近五年GDP增长率、创新经济综合指标作为经济层面的核心指标；选取2015年城镇居民人均可支配收入增速作为财富（收入）层面核心指标。通过标准化、德尔菲法和加权平均等方式方法，综合测算出未来1-3年，或者说是中短期，35城住宅