(绍兴亭山商业项目策划方案.docVIP

绍兴亭山商业项目 营销策划提案 【前言】 基于我司对贵司的发展战略、项目的实际发展状况、相关约束条件等信息了解尚非常有限，故对于此提案，我司更多地是基于我们对于区域市场的认识、研究与多年来操盘的经验，结合对本项目的直观了解，就项目当前几个比较核心的问题提出初步建议。 提案思路 根据项目情况，本次提案重点解决项目的发展战略及整体定位，并在开发策略、市场定位等方面进行延展。 开发背景 项目占地：28亩 （18700㎡） 容积率：1.4 建筑面积：26000平方米 土地性质：商业用地 客户目标 寻找一个有长久发展的业态组合，并通过该业态组合的前景来吸引当前的投资者，完成项目的销售任务。 项目初了解： 项目靠近绍兴市二环南路及西路，距离绍兴火车站约6公里；至柯桥约15公里；至绍兴汽车西站约2公里；至绍兴汽车东站约6.7公里；至绍兴铁路东站约8公里。 项目周边商业地块数量较少，靠近越城区政府，但住宅与教育用地面积较大。虽然目前绍兴开发的重点是在镜湖区，但越城区的传统地位并没有受到过多的挑战。各种地产开发商对越城区各地块仍有很大的兴趣，项目周边的地块均已在规划和建设中，因此项目的后期发展具有较高的期待值。 项目核心问题确定 核心问题——业态定位 根据我司多年的操盘经验，初步总结本项目需要解决的首要问题是如何给本项目进行精准的定位，即业态的规划及后期经营方向。要做到精准定位的前提，是对项目周边居住、商业、工业的全面了解和对绍兴市整体的居住环境走向、整体商业发展前景以及未来工业转变的预计。同时结合对项目的未来发展来确定项目最终的业态规划。 具体问题有以下两点： 做什么？（What） 该商业项目后期主要经营类型。项目的业态定位，以什么为主导产业？批发、零售或者是以生产为主？ 在哪里做？(Where) 该商业项目后期预计要辐射的范围有多广，是以项目周边为主要目标市场，还是以绍兴全市为主要目标市场，更甚者以全浙江省或者是全国为主要目标市场？ 项目分析 以项目核心问题为出发点，我们对项目进行具体的SWOT分析。 S——项目优势：项目周边交通条件优势明显，西二环与南二环交汇处，通往绍兴市各区域畅通便捷；项目周边自然环境有一定的优势，亭山与周边的河道能有效的组合成为居住环境的优胜点，可以增加周边住宅小区的附加值。人文环境上项目周边有较多的学校，学生的市场可以纳入考虑范围。项目周边各地块都已售出，以居住和工业用地为主，本项目为商业地块，如周边地块如期进行开发的话，本项目有主导优势。 W——项目劣势：项目周边公共交通尚不成熟，对于普通消费者前往项目所有地有一定的困难；周边目前开发量并不大，大多地块都处于规划中，没有足够的人气； O——项目机遇：绍兴市目前各行业发展趋势都很好，特别是柯桥的纺织品市场，目前占据了国内市场主导地位；项目定位准确的话，将可以借助柯桥产生的影响力为本项目所用。随着城市化发展进程，因此绍兴的发展，越城的经济也必然会得到重大的发展。 T——竞争力量：目前商业地产项目繁多，任何一个富有吸引力，能引起投资者关注的商业项目，甚至于非地产类的其它投资者所热衷的行业都已经成为了商业地产或者说是本项目的重要竞争对手。如何能从其它的投资行业及其它的商业地产项目中将投资者的目光转移到本项目上，将是一项重大的工程。 通过对项目周边的了解，发现项目特征较强，优势与劣势同存。如交通条件的便利和周边未来住宅发展的前景都是项目所在地的优势体现；然而目前的开发量并不大，周边人气与商业气氛不强烈，具有很大的挑战性。 本项目开发的制胜之处，主要表现为业态的定位上，如何才能利用好项目周边的现有的和将有的资源是本次策划最为需要解决的问题和重要的工作。 项目定位 在解决项目核心问题之前，我们根据项目所处区域和绍兴整体经济布局进行分析，在进行项目定位的时候我们要规避的是以下几点： 由于项目位于绍兴市（目前）较偏僻的地段，因此，在业态上首先不能考虑以日常消费为主的业态。 由于项目（目前）公共交通条件并不是很完善，还不能使大量人流集中到本项目中来，因此以零售经营也不是一个好的方向。 目前绍兴柯桥镇的纺织品市场已经成为绍兴市的重要产业支柱，项目与柯桥处于不同的地理区域，如果与柯桥镇经营相同的业态的话，将必然被柯桥镇宏大阵势给打败，因此不能与柯桥的业态相同。 要突出的几大要点： 项目所经营的业态要有独特性。只有具有独特性的业态规划才可以最大程度的扩大项目的辐射范围。才能加强项目在绍兴市的竞争力、才能给投资者最大的投资信心。 项目要根据周边环境及未来发展趋势进行判断，所经营的业态要与周边环境发展趋势相关联。 要有整合资源的能力，首先我们要认识到我们所拥有的资源： 绍兴市高校区环绕项目； 周边规划建设以住宅和工业为主； 西