利益博弈视角下小产权房的经济学思考_许海燕.docVIP

＊ 利益博弈视角下小产权房的经济学思考 ★ 许海燕 梅 昀 张汉江 [摘要] 小产权房因其价格优势受到众多城市中低收入阶层的热捧 , 尽管建设部发布了小产权房的风险提示, 但却未能抑制其交易的火爆 , 引起社会的广泛关注。 小产权房的出现打破了现有房地产市场的法律法规, 打破了土地一级市场的垄断。 小产权房的存在是对我国现行土地制度存在的某种不合理的现实批判和否定, 体现了在土地利用方面存在着城乡不平等。 为了更好地解决 “三农” 问题和促进城市化的良性发展, 政府应接受市场经济运行的规律, 改革与市场经济内在要求严重冲突的土地制度, 让农民充分实现对土地的权利。 [ 关键词] 小产权房 ;利益博弈;纳什均衡 [ 中图分类号] F293.3 [文献标识码] A [文章编号] 1006— 012X (2008)— 05— 0140 (04) 作者] 许海燕, 华中农业大学经管 -土管学院研究生, 湖北武汉 430070 昀, 硕士, 副教授, 华中农业大学 , 湖北武汉 430070 张汉江, 华中农业大学文法学院研究生, 湖北武汉 430070  2007年 6月 18日, 建设部发布了关于购买新建商品房的风险提示, 宣布 “叫停” 小产权房, 再次重申了小产权房不受法律保护。 按照相关法规, 我国目前不允许在集体土地上进行房地产开发, 不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外的成员销售, 因此在集体土地上开发修建的住房不能办理土地使用证、 房产证、 契税证等合法手续。 但是,小产权房在现实中却客观存在, 并变换着各种形式进行销售,从而引起社会的热议。 本文研究的 “小产权房 ” 是指在我国现有的土地制度下, 在农村集体土地上建设的房屋, 未经规划、 未缴纳土地出让金等费用而向集体组织之外的居民销售,但双方约定没有国家的土地使用证和房屋所有证, 只有由乡政府或村委会颁发的房屋所有证明, 其载体是已有的经营性土地或已有的宅基地而不是需要保护的耕地。 对此, 笔者无意评价小产权房的是非曲直, 而是仅仅从经济学的角度客观地对该问题作出一定的探讨, 以回应这一社会的焦点问题。 一、 合法化之争 :我国小产权房的现状解读 小产权房在我国已有 10 多年的历史, 它最初起源于民  间, 即农民将自家宅基地上的房屋出售或出租给他人。[ 1] 但近年来, 随着房地产开发步伐的加快和交通条件的改善, 小产权房与一般商品房已经连成一片, 二者在地理位置上的差异已经缩减甚至消失。 更直接更现实的原因是城市商品房价格飞速上涨。 而小产权房的价格仅相当于城市商品房价的 25% ～ 30%, 一时成为众多城市中低收入阶层眼中的 “热山芋 ”, 并迅速在全国涌现。 尽管建设部发布了小产权房的风险提示,但却未能抑制其交易的火爆, 从北京到其他地方, 小产权房的交易依然供需两旺。 而这在社会上也引起了很大的争论。 (一)关于小产权房的观点交锋 美国三一学院教授文贯中认为, “ ……理性的选择, 不是逼迫小产权房市场向大产权房靠拢 , 而是结束大产权房市场的垄断, 使大产权房向小产权房市场靠拢, 达到降低城市房价的目的。 改革目前的土地制度, 允许农民的土地直接入市,与国有土地同市同价。”[ 2] 卢绪海也提出小产权房亟待法律保护, 并建议有关部门应大胆地推动小产权房合法化, 这不仅维护了广大农民及工薪阶层的利益 , 而且对于抑制过快上涨的商品房价格也不失是一个好办法。[ 3]  ＊基金项目:国家自然科学基金项目 “大中城市城乡结合部非农建设用地扩张机理与调控方法研究” (批准号阶段性成果。  140 JTG  2008年第 5期 经济体制改革 豪尔斯房地产咨询服务有限公司总经理李小宁则表示不 土地问题是农村一切问题的核心, 而农村土地产权制度 能使 “小产权房” 合法化。 他将小产权房和普通商品房比作 又是农村土地制度的核心。 农村土地产权主体不清、 产权界 事实婚姻与合法婚姻的关系, 认为 “小产权” 房的存在应该 定不明、 产权结构和制度不合理是我国土地资源开发利用失 属于我国从计划经济向市场经济转轨中的遗留问题, 造成事 控 、 农民基本权益得不到有效保护和土地流转 隐形市场 ” “ 实婚姻和合法婚姻的共存, 当价格接近时没有太大的反应, 存在的根源。 同时, 当前集体建设用地的唯一合法方式就是 当市场价格急剧拉开时这种共存就产生冲突了 , 就会对现行 “低价征用”, 政府以较低的成本从农民集体手中取得土地所 房地产市场产生冲击, 如果把小产权房看成 “事实婚姻 ” 的 有权, 再以高价