2013.7.5(最新)欣谊佰家家居中心项目市场调研教案分析.ppt

THE END 趋势一：精装房比例加大，推动建材市场发展。 毛坯房是最不环保、最不经济的住房，随着全球能源紧张和倡导低碳经济的到来，国家也纷纷出台了很多政策来推进精装房，毛坯房将渐渐淡出人们的视野。精装房比例的加大，将大大的推动建材批发市场的需求。 趋势二：发生市场转移——进军二三线城市 一线城市的家居建材市场发展已经趋向饱和，无论是消费市场还是企业的经营策略，都在向二、三线城市逐步转移。面对巨大的国内市场，许多原本专注国外市场的企业也纷纷转入国内，准备分一杯羹。 趋势三：需求市场的转化---“银丝市场诞生”。 所谓银丝市场，就是老年人市场。中国已经过了享受人口红利的黄金时刻，中国目前已进入老龄化社会，老年人口总数已达1.6亿之多。珠三角频发的“劳工荒”已敲响了中国老龄化社会的警钟。建材市场将走向开发适合老年人的产品。如橱柜企业要研发地柜底部放空（如能插进老年轮椅）、吊柜变成中部柜（利于老人拿取东西）、台面连续（便于老年人移动物品）的橱柜。卫浴企业要研究马桶旁边能装扶手，能让轮椅转圈的卫生间等。 国内家居建材市场发展趋势 PART 4 政策分析及趋势研判 政策分析及趋势研判分析小结 由于我国进入老龄社会，建材市场将走向开发适合老年人的产品。 精装房比例加大，推动建材批发市场发展。 目前我国属于快速城镇化发展阶段，城镇化带动房地产市场的蓬勃发展，也为家居建材市场的快速发展提供了强大的推动力。 保障性住房的大规模兴建，为家居建材市场的良性发展提供了坚实的保障。 PART 4 政策分析及趋势研判 福州市“十二五”规划中明确指出，整合提升农产品、钢材建材等批发市场。 建材市场主要依赖房地产市场，而中国房地产更多靠“天”（政策）吃饭 未来竞争-红星的入驻 结论—— 不利因素 有利因素 工程进度 便利的交通优势 地产的发展、保障住房兴起对建材的需求增加 西区片区内聚集多个 大型居住区和综合体 市区建材市场整合升级机遇 利用项目的地理、交通和物流资源优势，加快工程建设进度，抢先开业抢占市场先机，在满足以上条件下，家居建材市场是本项目可行的方向。 PART 4 项目可行性分析——结论 受房地产政策波动牵 连，看“天”吃饭 地理位置稍偏市区 周边物流配套方便快捷 没有政府政策优惠 PART 5 项目租金—市场对比法租金测算 福清建材市场市调统计 项目市场对比法因素表 项目市场平均租金测算表 项目价值评价表 市场对比平均价值实现表 测算项目的平均租金 市场平均租金测算 PART 5 福清建材市场街区市调统计 项目租金测算 租金测算 对比法市场平均租金测算 对比法项目整体平均租金测算 PART 5 名门项目平均租金市场对比法测算 1．市场比较法定价的影响因素 1）地理位置??? 2）交通情况? 3）商业氛围? 4）人流量情况 5）车流量情况? 6）建筑外观 7）项目规模 8）停车位 9）经营管理?10）经营商实力信誉??11）未来发展 PART 5 项目市场比较法定价因素 项目市场平均租金测算表 注：1)以上各参考项目价格是根据现在市场租价计算而来的。 2)本项目的各因素评价是指在较为理想的状态下而比较得出 2、修正后各相关项目的价格 PZ = (Q/Q1)*PZ?? （PZ为租赁均价） P1 = (83/80) *53=54.99 P2 = (83/68) *59=72.01 P3 = (83/71) *118=137.94 P4 = (83/67) *100=123.88 各相关权重取值为WZ W1=25%?????? W2=25%?????? W3=25%?????? W4=25% ? PZ=∑PI*WI+P2*W2+P3*W3+P4*W4+ P5*W5 (54.99*25%+72.01*25%+137.94*25%+123.88*25%） 平均租金PZ：13.75+18+34.485+30.97=97.205元/㎡ /月 ?注：通过各种指标基数，对比和参照，测算名门项目市场平均租金应该为97.205元/㎡ /月。 PART 5 项目市场比较法租金测算表 项目价值评价 PART 5 项目市场比较法价值评价表 推算出本案的租金水平就要先得出平均价值实现度，根据上表得知，【（58%+51.5%+39.5%+45.5%）/4=48.63】 平均价值实现度（本案除外）为48.63%。 PART 5 项目市场比较法价值实现表 2、 价值实现下的项目平均租金 根据各可比市场及街区的租金来测算出本项目的平均租金。