房产税的改革历 张雪 宋雨羲.docVIP

房产税的改革历程 一、房产税定义 房产税，从理论上说，有狭义和广义之分。狭义房产税指仅以房屋为征税对象，以房屋的租金或价值余值为计税依据，是一种向产权所有人征收的财产税，又被称为房屋税。广义房产税不仅包括流通环节的房产税和城市房地产税，还包括土地使用税、营业税、所得税，针对赠与、继承的相关税收和房产登记时的印花税等，即传统意义上的房地产税。 关于房产税是以房产为征税对象，还是以房产和土地为征税对象，国际上存在三种不同的 做法。第一种是分离型，即分别课征房屋税和土地税，如我国台湾地区; 或者仅开征其中 的一种税，包括仅对土地课税的，如智利、丹麦、爱沙尼亚、肯尼亚、新西兰、津巴布韦， 以及仅对房屋课税的，如荷兰、坦桑尼亚。第二种是合并型，即将房屋和土地合并课征，如日本的固定资产税。第三种是混合型，即将房屋和土地合并定义在一个税种下，但是对 其税率等课税要素分别规定，如新加坡、巴西等。统计显示，发达国家的房产税较为发达，房产税收入普遍占到地方财政收入的20% 以上，如美国约29% ，英国约33% ，澳大利亚约37% ，日本约为25% 。而发展中国 家的这一比例则普遍较低，如俄罗斯约为7% ，波兰约为9% ，泰国约为1.4% 。 我国现行的房地产税制在形式上属于分离型，在保有环节分别课征房产税和城镇土地使用税，而且在整个过程中涉及到相当多的税种 ( 见表 1) 。这种规定与 《条例》的时代背 景不无联系。我国于 1987 年才开始推行土地有偿使用制度， 《条例》制定时仍然是无偿使用土地，因此不可能将土地作为房产税的课税对象。土地使用制度改革后，国务院于 1988 年制定了 《城镇土地使用税暂行条例》，可以被视为对房产税的补充和完善。 所以我们的研究对象仅仅是狭义房产税，而不针对范围更广的房地产税。 表1 我国房地产转让及保有环节相关税费表 环节 税种 计税依据 税率 房产转让 契税 不动产成家价格 3-5% 印花税 产权转移书据所记载金额 0.5‰ 土地增值税 土地增值额 四级超率累进，最低30%，最高60% 耕地占用税 实际占用的土地面积 地区差别定额税率，最高每平方米50元，最低5元 营业税 转让房屋收入（符合条件的可扣减购买房屋的价额或免征） 5% 城市维护建设税 营业税额 市区7%，县城、镇5% 教育费附加 营业税额 3% 个人所得税 转让收入减除原值和相关税费的余额 20% 企业所得税 转让收入 25% 土地出让金 政府相关部门收取的出让土地使用权费用 房产保有 房产税 房产原值减除10%至30%的余值或租金收入 按余值计算1.2%，按租金计算的12%，个人租房减按4% 城镇土地使用税 实际占用的土地面积 定额税率，区分所在城镇规模，最高每平米24元，最低0.6元 营业税 租金 3%，个人出租减半 城市建设维护税、教育费附加及所得税 与转让环节相似 二、房产税改革的理论依据 1、外部性理论 该理论是现代应用经济学中的重要部分,其广泛应用于政治和经济分析中,该理论源于新古典经济学派的代表马歇尔、发展于“福利经济学之父”庇古、并由新制度经济学的科斯推向巅峰。有关房地产与地方财政收支方面的观点认为,房产税是解决房地产行业明显的外部效应问题的手段之一,征收房产税可以影响包括土地和房屋在内的房地产资源的配置和利用效率,从而加强房产税调节功能的发挥。其主要表现为外部经济和不经济。 外部经济表现为政府加大对某一特定区域内的土地或其他设施的公共投入,这种投入并不会要求相关受益者补偿,而且区域内的居民也不会主动为这种投入来补偿,那么这种投入就对相关区域的房产产生了正向的外部效应,使相关房地产升值,从而使拥有者或占有这些资源者获得额外收益。而外部不经济表现在资源闲置或低效利用,或者由于环境的破坏导致房产价值下降使占有者利益受损,产生额外损失。无论外部经济还是不经济,都会导致房地产资源的低效配置。因此,从外部性理论看,房产税即是对这种因外部性导致资源低效配置的纠正,征收房产税可以优化资源配置,以提髙房地产资源的高效利用。 2、受益论 政府为居民财产所有者提供了包括国防、消防、治安等方面的保护,能够保证财产所有者最大限度的满足经济或心理上的欲望。产权所有者就应当为这种利益保护而支付一定的费用作为补偿,而房产税就一定程度上代表了这一部分利益的支付。从实践层面看，部分国家和地区都将房产税税收收入长期作为地方主要收入的来源,并为地方的公共支出提供资金支持,这也体现了房产税的受益说。 3、财政分权论 在财政分权理论中,支持地方独立于中央政府行使财政职能的两大支柱是公共选择及财政职能理论。公共选择理论即是通过投票机制使地方政府能更好的反应当地居民的需求,区域间政府竞争能