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物业管理服务收费形式、标准及服务内容 第一部分：住宅 一、物业管理服务收费形式 包干制 二、物业管理服务标准及收费标准 投标人采取包干制形式确定本项目物业管理服务标准及收费标准的。 投标人根据招标人提出的服务内容、服务标准提供超出《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》一级标准的服务。物业管理服务费用按照招标人明确的服务内容、服务标准根据实际管理服务成本据实测算。 注：投标人应将物业管理基本服务费与机电设施设备日常运行养护费分别测算，测算物业管理服务费的计价单位为：元/月.平方米。 三、物业管理服务内容 （一）综合管理服务内容 1、客服人员、前台接待人员年龄要求在30周岁以下，大专（含大专）以上学历，身高160cm以上,品行良好，有1年以上同行业工作经验，熟悉公关业务、物业法规及公司的各项规章制度，自身素质较好，语言表达能力较强，对工作认真负责，敬业、乐业。 2、设置客户接待前台，采用24小时前台接待服务。 3、急修15分钟内到达现场，回访率100%； 4、每季度进行一次业主满意度测评，覆盖率达到90%以上，并有专人追踪后回访。 5、建立项目月服务质量检查制度，每月对项目服务质量进行1次检查讲评。 6、建立健全财务管理制度。 7、冬季、雨季、汛前、大风等特殊天气及重大节假日前进行安全检查。 8、重要节日进行节日美化装饰。 9、每年组织不低于四次社区文化活动。 （二）清洁卫生服务内容 1、室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭3次。 2、路灯、楼道灯每季清洁2次。 3、垃圾桶、果皮箱每天清洁3次,夏季每天进行消毒。 4、雨雪天晴半日内，主路、干路无积水、积雪、积冰。 5、楼道、电梯厅、每日清扫3次，擦拭3次。电梯轿厢每日擦拭3次。 6、设备机房每周清洁一次。 （三）公共秩序维护服务内容 1、任职标准：男，身高170厘米以上，年龄20-30岁，五官端正、高中以上学历。普通话标准。具备优良的表达能力；积极上进，待人诚恳，团队意识强。 2、保持服务前台电话畅通，接听及时（铃响三声内应接听）。 3、根据实际情况，制定突发性公共事件应急预案，至少包括：跑水、爆管、火灾以及电梯应急等。 4、专业人员24小时值守安防控制室。监控影像资料、报警记录，应当留存30日备查。 5、监控中心接到报警信号后，秩序维护人员十分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助的要求，解答用户的询问。 （四）绿化养护服务内容 1、草坪： 修剪: 草坪常年保持平整，边缘清晰，草高不超过8cm。 施肥: 按肥力、草种、生长情况，适时施有机复合肥二到三遍。 其它: 绿草如茵,斑秃黄萎低于5%。 2、树木： 修剪: 乔、灌木修剪每年三遍以上，无枯枝、萌蘖枝；篱、球、造型植物按生长情况，造型要求及时修剪，做到枝叶茂密、圆整、无脱节；地被、攀援植物修剪、整理及时，每年三次以上，基本无枯枝。 施肥: 按植物品种、生长、土壤状况适时适量施肥。每年普施基肥不少于一遍，花灌木增追施复合肥二遍，满足植物生长需要。 病虫害防治: 预防为主、生态治理，各类病虫害发生低于5%。 3、全年三季有花、四季常青。 4、若委托专业化园林公司管养时，物业公司应监督其作业情况已达到以上标准。 （五）共用部位养护服务内容 1、房屋外檐：每日巡查1次，发现损坏按规定维修。 2、楼梯扶手、门窗：每日巡查1次，保持楼内公共部位门窗玻璃、配件完好，开闭灵活。 3、场地、道路：每周巡查3次，场地、道路平整通畅，发现损坏按规定修复。 4、围墙：每日巡查一次，保持围墙完好，发现损坏按规定维修。 5、路灯、草坪灯：接到业主或使用人报修后1小时内修复，完好率98%以上。 6、雨水井、化粪井：每周检查一次，定期清理疏通，保持畅通，无堵塞外溢。 7、每年第四季度对房屋共用部位及共用设施设备进行一次安全检查，根据检查情况制定下一年度的维修和服务计划，并按规定组织实施。 （六）其它管理服务内容 包括但不限于：供配电系统、消防系统、智能化系统、外围设施、楼内外标识系统、电梯系统、给排水系统、避雷系统等。 1、供配电设备 1.1、低压柜每2小时巡检1次；每半年养护1次；每年检查次电气安全；每年检测1次接地电阻；每2年校验1次仪表；做好记录。 1.2、低压配电箱和低压线路每月巡检1次；每年养护1次；每年切换1次双路互投开关；做好记录。 1.3控制柜每周巡检1次；每年养护1次。每季度校正各种电器装置或控制设备的设定值。每年检查1次各类远控装置和节能装置；做好记录。 2、公共照明设施（含航空障碍灯、景观照明等） 2.1、每天一次巡检楼道灯、电梯间、草皮灯、路灯照明等公共部位照明，有效亮灯率98％以上，有缺损及时更换。 2.2、室外照明每日巡检1次，一般故障即时修复，其他复杂故障3日内修复，适时调整路灯、草皮灯时间控制器。 2.3、楼道应