某海外房地产项目开发的风险详解.pptx

研究生XXX指导教师王幼松教授2015年5月某海外房地产项目开发的风险分析目录123456文献回顾与综述案例项目介绍案例项目风险评估案例项目风险控制分析结论与展望选题背景及研究方法123456选题背景及研究方法文献回顾与综述案例项目介绍案例项目风险评估案例项目风险控制分析结论与展望选题背景1、中国经济总量及房地产行业的迅猛发展1978~2012年，年均经济增长率高达9.8%2012，GDP达8.2万亿USD,仅次于美国2012，全国城镇人均住宅面积32.9m2，比1978年增长391%01选题背景2、越来越多的中国富裕人群的海外投资置业需求统计到2013年，中国移民海外人数存量已达到934.3万人1990年的第七大移民输出国，上升为2013年的第四大移民输出国2013，中国投资者购买美国房产220亿USD，占外国人在美购房总金额的24%01选题背景3、国内严厉的房地产调控政策以及人民币持续的升值预期4、国内对于海外房地产市场投资研究的相对缺位01研究方法01文献查询专家调查层次分析敏感性分析实证研究实地调研论文结献回顾与综述案例项目介绍案例项目风险评估案例项目风险控制实证分析结论与展望选题背景及研究方法文献回顾与综述1、对外直接投资动机、类型、进入模式、运营阶段等的风险因素及控制策略理论2、房地产投资风险及控制策略理献回顾与综述案例项目介绍案例项目风险评估案例项目风险控制实证分析结论与展望选题背景及研究方法案例项目介绍占地57英亩（345.99亩）建筑面积约119.94万m2总地价19.776亿RMB,楼面地价1648.77元/m203规划、效果图03地域决策03进入模式 优点缺点   独资投资人拥有完整的自主决策权避免了与合资者之间的摩擦及管理上的难题母公司的经营战略可较好得到延续企业的知识产权和商业机密有保障经营成果及利润可独享资源投入大，经营风险高与东道国的社会和文化差异较难克服陌生的法律政策环境易导致投资周期较长经营活动可能收到东道国政策法律限制  合资投资周期可能较短资源投入小，经营风险低对东道国法律政策及社会文化环境有较深认识易克服与本土企业之间的摩擦与合资者易现摩擦，导致管理难题经营决策权不完全拥有以致效率低下难以延续母公司经营战略易致商业机密泄露03进入模式综合比较独资合资优缺点，首要考虑资金的安全性，同时结合海外拓展长期战略，决定以合资方式进入马来市场，累积经验，培养人才0303规划与产品设计定位：国际度假、养老圣地，新加坡美丽后花园产品：高层洋房73~141m2二房三房为主；公寓37~69m2一房二房为主配套：风情商业街，人造沙滩，游艇码头，私人会所，五星级酒店园林：依托自然资源，面临新加坡海，组团独立主题公园，无边泳池03开发销售计划年限2013年2014年2015年2016年2017年2018年合计可售面积（m2）229，432232，481229，90446，163//737,980销售均价（元/m2）17，43417，85118，70332，294///销售额（亿元）40.041.543.014.91//139.4现金收入（亿元）4.020.1538.937.3625.3113.67139.4备注项目预计分6年开发，4年销售03经济测算销售毛利率33.70%销售净利率18.61%销售净利润总额25.94亿元RMB土地成本获利倍数1.22开发周期6年预售首年资金回笼率0.00%内部收益率19.00%净现值12.5亿元RMB123456文献回顾与综述案例项目介绍案例项目风险评估案例项目风险控制分析结论与展望选题背景及研究方法04案例项目风险评估与实证分析三阶段24风险因素04案例项目风险评估与实证分析层次分析模型04案例项目风险预测规划决策阶段：政策变化、客户群风险、决策失误建设阶段：政策变化、融资困难、规划与设计变动在销售阶段：政策变化、客户群风险、决策失误04案例项目风险评估与实证分析售价下跌、开发成本上升、工期延长等因素对投资收益的影响较为敏感，土地费用上升、开发面积减小的敏感性稍差敏感性分析123456文献回顾与综述案例项目介绍案例项目风险评估案例项目风险控制分析结论与展望选题背景及研究方法05一、进入模式加影，万挠两个项目试点合资，股权50%，规模不大困难：股权较小，无决断影响力；土地谈判进展缓慢（启动土地谈判一年半时间，仍然未完成）；项目推不动收获：学习经验；培养人才案例项目：成立绝对控股合资公司（90%）;选择无主的滨海滩涂地（土地谈判仅费时6个月）；经验一:房企进军海外,从小项目着手,成立合资公司,累积经验,开拓人脉,培养人才05二、资金困局自有资金缺乏自有资金需要45~50%国外金融机构贷款获取困难：规模庞大，额度限制；信用记录缺乏；保护主义中资