定价方案-别墅区-金地-广东东莞金地湖山大境一期高层洋房的定价及定价体系.pptVIP

开盘必胜，带动项目人气，拉动深圳客户 供需平衡总体趋势良好 刚需热销，大户型走货缓慢 开发商资金充足，价格支撑 宏观政策乐观谨慎尽快出货 黄江本地无可比项目 市场 改善型产品，大户合拼 资源景观不一，差异性大 首推价值最好及最差单位 产品面积及套数不均 黄江客户较多，价格抗性大 深圳客户上升，价格程度高 深圳与黄江客户对产品需求有较大差异，都关注配套 产品 客户 高层使命 价格 合理定价，尽快出货 价格标杆，实现价值 利用价格杠杆，实现客户分流 深圳客户带动本地客户 高层定价及定价体系 高层价格策略 在市场、产品、客户三方的综合考量下，高层定价遵循以下价格策略： 价格策略一：跳出黄江项目定价，实现区域同比高额溢价； 价格策略二：项目高层分价值区域定价，并独立核算计提，部分楼栋、部分单位突破计提成本； 价格策略三：保证首批推货顺利销售，并在市场形成口碑，照顾黄江本地及项目周边区域客户情绪，并实现深圳客户带动黄江客户； 价格策略四：均衡出货，通过价格杠杆、楼栋拉差，实现客户从120平米户型向150平米户型转移认购。 高层定价因素 资源差异 加减原则 加减比重 备注 户型面积 120-130平米 7.0% 控制各户型价格差 140-150-160平米 10.0% 180-190平米 16.0% 特殊因素加分 2F大平台 1.0% 控制2F平台加分因素 总体景观因素 靠近公常路，景观一般 2.0% 307栋05、06合拼户型 南北对流，270度山景,受前面户型干扰 6.0% 304、305、306、307栋03、04合拼304、305、306栋05、06合拼 直面小区，视野开阔，山景单位 10.0% 303、304、305、306、307栋01、02合拼户型 视野开阔，可观湖景 15.0% 301、302栋次临湖单位03、04合拼303栋03、04合拼 纯湖景单位，视野开阔五遮挡 20.0% 301、302栋临湖单位01、02合拼303栋05、06合拼 平面布局 二梯二户 10.0% 控制楼栋差异 二梯三户 5.0% 朝向差异 东西朝向 -2.0% 303栋01、02合拼户型 噪音减分 靠近小区外层，受莞深高速及公常路噪音影响较大 -8.0% 控制噪音减分，主要用于307栋 受莞深高速噪音影响较大 -3.0% 受公常路噪音影响较大 -2.0% 竖向楼层拉差 2-6F 0.25% 控制楼层竖向差差 7-15F 0.25% 16-25或26F 0.25% 高于周边建筑物跳差 6-15F 2.00% 分段跳差 16-25或26F 3.0% 微调因素 根据实际情况对部分梯或楼栋进行微调 / 控制部分价格微调 价格基数 6000 　 控制总体价格升降 高层定价以下因素作用较大： 一、户型面积 根据户型的综合情况评分，实现同层各户型价格拉差； 二、总体景观 根据不同户型的不同景观面，综合评定分值，实现价格拉差； 三、噪音影响 对于受莞深高速、公常路噪音影响较大的单位，特别是307栋，实现合理减分； 四、特殊因素 如朝向、布局、平台等特殊因素 单栋楼层差及跳差的实现 考虑到本项目高层单栋景观差别不大的情况，为了均衡出货，楼层差较少，为15元/平米。 单条梯竖直景观有差异，特别是高楼层与低楼差，故为了实现景观较好单位的价值，实现分段跳差： 2-5层为一个段： 6-15层为一个段： 16-25或26为一个段 以306的01单位为例： 跳差135 跳差75 层差15 层差15 层差15 楼层较低，别墅景观 中间楼层，山景资源丰富 高层视野开阔，景观较好 最低最高相差约510元/平米 120平米，总价相差约6万； 150平米，总价相差约7.5万； 190平米，总价相差约10万。 一期高层洋房的定价及定价体系汇报 汇报目录： 第一部分 竞品对比及市场预判 第二部分 高层价值及客户认可点 第三部分 认筹客户分析 第四部分 高层定价及定价体系 高层必须实现的使命 使命一： 因别墅销售不甚理想，高层是项目打开市场及口碑的最大契机，故高层销售必须做到开盘即火爆，且必须完成推货量70%以上； 使命二： 高层是将黄江本地客户与深圳客户，特别是公明光明客户联系在一起的纽带，利用深圳客户，制造“羊群效应”带动本地客户，实现项目价值。 竞品对比及市场预判 项目概况： 建筑类别?：板楼 低层 小高层 高层 占地面积：96863平方米 建筑面积 : 322551万平方米 容积率：?2.50 户数:?总共 2900户 产品区间 ：90m2两房-155m2四房 开发商?：东莞市花千里房地产开发有限公司 投资商:东莞市花千里房地产开发有限公司 物业公司 深圳市花样年物业服务有限公司 竞品及对比项目—