成都牧山逸家项目可研2012.7.30重点分析.doc

成都牧山逸家项目可行性研究报告 （2012.7.30） 目 录： 第一部分 项目概况分析 1.1项目基本情况介绍 1.2 项目区位 1.3 项目总平规划 1.4 项目产品规划 1.5 项目开发背景 第二部分 市场调查分析 2.1成都别墅市场分析 2.2区域发展状况 2.3 区域市场情况 2.4 项目客户群分析 2.5 项目SWOT分析 2.6 项目定位 第三部分 项目规划设计建设与进度安排 3.1 项目规划设计建议 3.2 项目具体方案说明 3.3 项目开发进度说明 第四部分 项目财务评价 第五部分 结论和建议 9.1 项目结论 9.2 项目建议 第一部分 项目概况分析 1.1项目基本情况 项目名称：牧山逸家 项目性质：高端低密住区 项目位置：成都市南郊，新津县花源镇白云村牧马山 基地面积：项目总占地为430亩 总建面积：约248940 平方米 住宅建面：约243629平方米 容积率：0.59 建筑类型：独栋及配套会所 1.2 项目区位 项目周边诸多别墅项目，包括已售罄的龙湖长桥郡、在售的龙湖悠山郡、置信牧山丽景、待售的吉宝别墅项目等十余家别墅项目。 1.3 项目总平规划 牧山逸家,大体上由两个地块构成，两地块之间为市政道路,共分七期开发。整个地块从东到西，缓坡下行，最大高差可达40米，西面往下依次为滨河市政公园及杨柳河。 项目内部有一条从北向南贯穿而过的小河，内部可实现亲水别墅。 1.4 项目产品规划 1.4.1 建筑风格 美式乡村独栋 1.4.2 户型 总户数：571户 户型面积：300-400-500㎡，以及个别800㎡户型，平均每户400㎡。 户型分类： A户型（又分A1’/A1/A2/A2’四类）：小独栋 B户型：一般组团端头户型 C户型：小独栋 D户型：特殊端头户型 E户型：特殊端头户型 1.4.3 建筑效果图 前二后三独栋别墅 临河别墅 1.4.4 会所效果图 1.5项目开发背景 本案所处位置牧马山，未来将发展为与北京温榆河、上海佘山、广州香蜜湖比肩的中国第四大别墅区。 项目所在的花源镇，随着一系列交通的继续打造，花源镇将成为了成都当仁不让的后花园，而牧马山也成为成都高端独栋别墅比较集中的片区。从2003年维也纳森林别墅开始，半山卫城、萨尔茨堡、交大易城等别墅项目风起云涌。7年历程，牧马山新城的区域价值、低密度住宅区定位，已经被广泛接受。稍微需要说明的是，以前的牧马山别墅大多集中在双流片区，也是牧马山的北麓，而且大部分已基本告尾声，南麓则属于新津片区，从置信牧山丽景开始到长桥郡，目前南麓已经发展到一个与北麓相抗衡的态势，甚至大有取代之势。 总结：牧马山的房地产市场前景无限，发展迅速，市场持续走好。当然，也是竞争愈演愈烈的时候。 第二部分 市场调查分析 2.1成都别墅市场分析 目前成都在售别墅板块情况： 别墅 板块 与市区 距离 区域 价值 价位 （元/㎡） 定位 板块成熟度 市场影响力 代表项目 城南 距主城区15分钟 地段 均价15000-20000 第一居所别墅 高 高 城南逸家、保利心语、欧香小镇、三利宅院等 华阳 距市区30分钟车程+临近机场 山丘+森林+河流+高尔夫球场 均价15000以上 高端第一、二居所别墅 高 高 麓山国际社区、蔚蓝卡地亚、雅居乐花园等 牧马山 距市区40分钟车程+临近机场 浅丘+森林+河流+高尔夫 均价12000 高端第二居所，度假别墅，纯别墅 中 高 龙湖长桥郡、置信牧山丽景、半山卫城等 温江 距市区30分钟 田野+河流+原滩 均价12000左右 第一居所 中 中 彩叠园、香颐丽都、先生、紫檀山、月映长滩、瑞丽庄园等； 都江堰 距市区50分钟车程 青城山+森林+河流+高尔夫+文化+历史 均价10000-15000 休闲度假和商务型别墅为主 中 中 香颂湖、小院青城、逸岭锦江、青城颐园、上善栖等 新都、金堂 距市区50-100分钟车程 田野+河流+高尔夫 均价8000-9000-12000 新都：第一居所别墅；金堂：度假别墅 中低 中低 蓝光观岭、保利公园198、交大壹佰栋等 龙泉驿 距市区30分钟车程 浅丘地带+森林+湖泊 均价11000-15000 居家型经济别墅为主 中低 中低 中粮御岭湾、懋山湖、桃源铭等 总结： 城南、华阳板块：高端+近城市 牧马山板块：高端+资源属性 都江堰板块：高端+资源属性 新都、金堂板块：中低端+资源 龙泉板块：中低端+资源 温江板块：中端+近城市 郫县板块：低端+资源属性 成都别墅主要分布在以上几大板块，而高端别墅板块仅有3个，其中都江堰与牧马山属性几近，是牧马山别墅板块强大的竞争对手，而城南、华阳板块由于其高端性+近城市性，以及临近牧马山，