市物业管理调查报告.docVIP

市物业管理调查报告 **队从从物业管理公司和业主两个层层面，对**市物业管理情况况开展调查，并提出合理化建建议。 基本情况 10家家住户，其中居住在普通商品品房住宅小区9户，经济适用用房住宅小区1户。 1.业主委员会均已建立立，但是没有建立专项维修资资金制度。 2.公司的主要要盈利平衡点包括收取物业管管理费、存车费和车位出租费费。 3.小区的物业管理费费收取比例可以达到90%，，小区绿化主要由物业公司负负责。 4.小区的车位情况况比较紧张；业主的房屋修缮缮都为自主维修，费用由业主主自理。 （一）物业管理不规范范，服务水平不高。 物业企企业内部管理不规范，整体服服务水平较低，业主与物业企企业之间矛盾重重，互不理解解，导致了物业企业收取物业业费成了难题，而物业费收不不上来，服务就更上不去，长长此以往，恶性循环。我们调调查过的业主对物业公司应该该收取哪些费用，收费标准是是多少，开展了哪些项目的服服务，收取的费用是如何使用用的都不清楚。这一方面暴露露了物业企业管理不规范的问问题，另一个侧面反映了物业业企业没有很好的树立“以人人为本，服务第一”的理念。。由于缺乏这样的理念，物业业公司的服务不到位、服务质质量差、业主不主动缴费、不不愿意缴费的问题就成了制约约物业管理水平提高的老大难难问题。 （二）专项维修资资金制度建设不利，业主房屋屋修缮困难。 走访的物业管管理公司均没有建立专项维修修资金制度，直接导致业主的的房屋修缮出现困难。物业公公司和开发商相互推诿，推卸卸责任，很难为业主解决房屋屋修缮的问题。实际的情况是是，由物业管理公司聘人帮助助业主修缮房屋，而费用全部部由业主自理。此种情况常此此以往，必然加深业主与物业业公司之间的矛盾。 （三））老旧小区基础条件差，管理理不规范。 我市老旧小区基基础条件差，历史欠账多，开开发商遗留问题多，导致多数数老旧小区管理跟不上，甚至至是无物业管理。老旧住宅区区面广量大、建设标准普遍不不高、历史欠账多，小区功能能不完善、硬件建设差、设施施和设备老化、物业费收取比比率低、房屋维修基金缺失、、开发商遗留问题多等问题十十分突出，这些问题长期得不不到解决，物业管理在这些小小区无法正常开展。 （四））物业企业准入不规范，缺乏乏相应的机制。 我市的物业业管理公司大多数是由小区开开发商招商而来，业主参与程程度低，各方面信息都不知晓晓。而大部分物业公司几乎全全部是过去开发公司派生出来来的子公司，大多没有通过正正规的渠道进入物业管理行业业，公司管理不规范，服务不不到位的问题成了普遍性的问问题。加之政府在行业管理的的过程中，没有引入竞争机制制，没有建立相应的退出机制制，致使物业企业管理不规范范、服务的随意性大，交叉管管理问题严重，重收费轻管理理问题突出。 （五）业委会会成立难，群众参与度低。 由于物业管理在我市还处于发发展初期，参与物业管理的业业主委员会更是新生事物。各各小区业主对业主委员会组织织普遍不了解，缺乏主人翁意意识，对成立业主大会参与物物业管理漠不关心，再加上如如今的小区业主来自四面八方方，情况互不熟悉，利益诉求求不尽相同，因此大多数人对对此抱有事不关己、高高挂起起的无所谓心态，导致召开业业主大会、成立业主委员会较较为困难。有的小区即使勉强强成立了业主委员会，但由于于缺少敬业、富有号召力的业业主委员会组成人员，平时疏疏于活动，形同虚设，没有发发挥其应有的作用，更无法实实现真正意义上的自治管理。。另一方面，由于业主委员会会的法律地位并不十分清晰，，许多棘手问题难以处理，作作为自治组织的业主委员会难难有大的作为。 三、解决物物业管理问题的几点建议: （一）进一步理顺体制，增增强管理效力。 物业管理工工作要想从根本上得到改善，，必须从体制机制入手解决问问题。为此，政府可以把物业业管理的职能下放到便于实施施管理、能够形成管理效力的的基层政府物业管理部门；制制定一系列利于物业行业发展展的规章制度，并加大政策扶扶持力度，从根本上改善物业业行业的生存环境。 （二））政府主导老旧小区改造，逐逐步解决问题。 政府作为物物业市场的管理和协调主体，，必须对确保物业市场的健康康发展肩负起必要责任。在我我市，由于对物业市场的认识识、管理以及在房地产开发过过程中遗留的各种问题，导致致了老旧小区基础条件差，历历史欠账多，管理跟不上。如如果政府不下大决心、加大投投入，这些问题就会长期困扰扰我市物业市场的健康发展。。因此，政府在通过房管、规规划、建设等部门加强对房产产开发行为的约束的同时，要要加大对老旧小区基础设施建建设的投入力度，改善老旧小小区功能不全、基础设施老化化等问题，逐步改善老旧小区区的居住环境，从而促进我市市物业市场走上健康发展的道道路。 （三）依法成立业委委会，逐步理顺供需关系。 在全市范围内，依法成立业主主委员会，