恒大地产最新研究报告及解读6-三四线.docx

【关于恒大各种误解扫盲6——三四线】［1］恒大已是一二线为主的开发商前些年，地产分析师们引导的香港资本市场，对恒大不看好的主要理由之一是，与碧桂园一样，恒大是个以三四线为主的开发商。但是今年3月29日业绩发布会恒大正式宣布，自己已经是一二线为主的开发商。375个纳入土储项目中，55%在一二线，75%的土地投资额在一二线。这还没算已经获得但尚未纳入土储的17个（1100万平米）深圳旧改项目。 恒大还说自己从未进入四线城市，只进入了满足条件的三线地级市：市区人口50万以上、GDP1000亿以上、存款余额300亿以上、离老市中心6公里以内后改成2公里以内。 需要说明的是，恒大定义的二三四线城市与人们常用的划分有区别。恒大把所有省会当二线，把地级市当三线，把县级市当四线。而市场口径，几个中西部省会被市场当做三线，很多地级市算四线甚至五线。恒大进入了差不多140个城市呢，肯定有几十个四线，比如儋州海花岛，毕竟最新口径全国一二三线城市总共才97个。［2］恒大变身一二线的战略历程 今年业绩发布会上，许主席和夏博士兴致勃勃的回顾了恒大“从三线包围一二线，到解放一二线”的战略历程。2006年，以恒大的财力，仅够在一线城市拿一块地。为花最少的钱办最多的事，恒大选择了大面积进军二线省会城市，当时还是挖个坑就能卖楼，地价也才几百块。2009年，二线城市要求出地面2/3才能预售了，地价也上千了。恒大面临进一线还是三线的选择，最终决定先进入满足条件的三线城市，继续少花钱多办事，快速做大规模。凭着二三线城市，恒大于2013年达到了千亿规模，实力上来了，才开始战略回归一二线。2013年下半年和2014年，恒大以迅雷不及掩耳之势基本完成了一二三线均衡布局（借助永续债工具，下篇讲），2015年进一步加强一二线的比重。［3］恒大在三四线其实挺赚钱 关于三四线，市场还有一个普遍误区是：供过于求，不好赚钱。这话对别的开发商也许适用，用在恒大身上就完全错了。事实胜于雄辩，前几天的文章专门讲过，恒大仅凭借二三线城市的项目结算收入，能获得28.3%的销售毛利率，同口径下中国海外发展是28.6%（一二线为主），万科23.6%（一二线为主），碧桂园20.2%（纯二三线）。 为什么这样，因为恒大在三四线城市没有强大竞争对手，品牌溢价明显，同时低成本优势明显。这使得恒大能以合理利润快速跑量，竞争对手无计可施。 低成本是因为恒大全国在建面积多年第一，而且二三四线城市楼盘标准化，各地用料相同，总部统一采购，杜绝腐败，天量集中采购的价格远低于同业。碧桂园的毛利率跳水证实了市场对三四线的担忧是有道理的，然而恒大却是个反例。尽管布局重心已转向一二线，但三四线是恒大的长期重要粮仓。（完）