(第八章土地增值税法.pptVIP

通过本章教学,要求学生熟悉土地增值税的概念、特点和作用，掌握土地增值税、的的纳税人、征税对象、税率和减免税规定，学会土地增值税的的计算和征收管理方法。 本章重点内容有：征税范围的确定，纳税人的界定，应税收入种类，增值额确定，税率选择与运用，应纳税额计算，优惠政策等。 难点问题是：扣除项目金额的确定，新建房地产转让与存量房地产转让增值额及税额的计算，房地产开发企业与非房地产开发企业扣除项目的差异等。 第一节 土地增值税基本原理 一、土地增值税的概念 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。 对土地征税，依据征税税基的不同，大致可以分为两类：一类是财产性质的土地税（属于财产税）；一类是收益性质的的土地税。 二、我国土地增值税的特点 （一）以转让房地产的增值额为计税依据（二）征税面比较广（纳税人）（三）实行超率累进税率（四）实行按次征收 三、土地增值税的作用 1.增强国家对房地产开发和房地产交易市场的调控  2.有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为  3.增加国家财政收入为经济建设积累资金  四、纳税人 转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位、个体和个人。??????????? 不论法人与自然人、经济性质、内资与外资企业、部门。???? 五、 征税范围 1、转让国有土地使用权； 2、地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。 征税范围的界定按以下三个标准来判断是否属应计征土地增值税： 标准之一： 转让的土地使用权是否国家所有 ①转让国有土地使用权，征土地增值税； ②转让集体所有制土地，应先在有关部门办理（或补办）土地使用或出让手续，使之变为国家所有才可转让，再纳入土地增值税的征税范围。 ③自行转让集体土地是一种违法行为。 标准之二： 土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让 ①转让土地使用权征税（二级市场），出让土地使用权不征（一级市场）； 土地使用权出让：土地使用者在政府垄断的土地一级市场通过支付土地出让金，获得一定年限的土地使用权的行为； 土地使用权转让：土地使用者通过出让形式取得土地使用权后，在土地二级市场将土地再转让的行为。 ②未转让土地使用权、房产产权（如出租）也不征。 【例题·单选题】下列各项中，应征土地增值税的是（ ）。（2002年） A.赠予社会公益事业的房地产 B.个人之间互换自有住房 C.抵押期满转让给债权人的房地产 D.兼并企业从被兼并企业得到的房地产 【答案】C 六 、 税率 实行四档超率累进税率： (一)增值额未超过扣除项目金额50%，税率为30%。 (二)增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%，税率为40%。 (三)增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%，税率为50%。 (四)增值额超过扣除项目金额200%，税率为60%。 土地增值税四级超率累进税率表 第二节 应税收入与扣除项目的确定 一、应税收入的确定 纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。 从形式看，包括： ①货币收入 ②实物收入 ③其他收入 二、扣除项目的确定 税法准予纳税人从转让收入额中减除的扣除项目有以下内容： 1、取得土地使用权所支付的金额。 包括两方面内容： （1）纳税人为取得土地使用权支付的地价款； （2）纳税人在取得土地使用权时国家统一规定交纳的有关费用，如登记、过户手续费。 2、房地产开发成本 它是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括： ①土地的征用及拆迁补偿费 ②前期工程费 ③建筑安装工程费 ④基础设施费 ⑤公共配套设施费 ⑥开发间接费用等。 3、房地产开发费用 它是指与房地产开发项目有关的三项期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。开发费用在从转让收入中减除时，不是按实际发生额，而是按《实施细则》的标准扣除，标准的选择取决于财务费用中的利息支出。 （1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的。①利息支出据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；②其他开发费用按地价款和房地产开发成本计算的金额之和的5％以内计算扣除，用公式表示： * 房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5％ 例如：支付的地价款为150万元，开发成本为250万元，则其他开发费用扣除数额不得超过20万元，即（150＋250）×5％，利息按实际发生数扣除。 （2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金额机构贷款证明的，房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额之和的10％以内计算扣除，用公