网格化管理（物业管理方面）难点问题的政策建议.docVIP

网格化管理（物业管理方面）难点问题的政策建议 一、主要问题简简述 1、违章搭建的处理 2、高层层住宅居改非问题 二、关于改变住宅用途立立法建议 这几年，本市“居居改非”的问题比较严重。许许多市民对“居改非”办企业业（餐饮、仓库）、办公司（（贸易、中介）等引起的人员员进出增多、货物上下搬运、、电梯等公共设施使用频繁和和人声嘈杂、环境恶化等情形形有很大意见，要求政府主管管部门采取有效措施予以解决决。但也有不少市民包括一些些政府部门对“居改非”从事事新型的经营业态（例如软件件、翻译）和家庭小作坊类型型持容许态度，认为此类“居居改非”并不影响或者很少影影响相邻业主、使用人，而且且这是扩大就业的一条途径。。 针对现状，我们认为解决决“居改非”问题，不宜一刀刀切，而是既要严格禁止，又又要正确引导。在现阶段，既既要运用政府的行政手段，也也要发挥业主大会的自主管理理作用。并逐步淡化政府对““居改非”的管理职能，逐步步增强并发挥民事主体解决物物业使用纠纷的作用。为此，，可以提出以下管理措施： （一）严格限定不得改变住宅宅用途的范围： 一是封闭住住宅区内的住宅； 二是法律律、法规、规章规定的其他不不得改变使用性质的住宅。 （二）规定允许改变住宅用途途的条件：符合城市规划、文文物和优秀历史建筑保护、房房屋安全使用、环境保护、治治安管理等规定以及正确处理理相邻关系。 （三）规划确确定改变住宅用途的区域：允允许改变住宅用途的区域由区区（县）规划管理部门提出，，经组织听证后报区（县）人人民政府审查，经市规划管理理部门批准后，将允许改变住住宅用途的区域范围、经营业业态、房屋安全使用、环境保保护、治安管理等要求向社会会公布。 （四）在允许改变变住宅用途的区域范围内，具具体房屋单元的业主需要“居居改非”的，持“居改非”申申请书、业主委员会开具的证证明，向区（县）房地产管理理部门备案，区（县）房地产产管理部门出具备案证明，当当事人凭备案证明向工商管理理部门申领营业执照。 （五五）依法“居改非”从事经营营活动的业主、使用人按照该该物业的物业服务费标准的十十倍支付物业服务费。业主大大会另有约定的，从其约定。。该项费用扣除物业服务成本本后，主要用于补充房屋的专专项维修资金。 （六）在禁禁止改变住宅用途的区域范围围内，工商管理部门不得将住住宅视为经营场所颁发营业执执照。 （七）物业管理企业业切实履行物业管理职责，应应当经常巡查物业管理区域内内的房屋使用情况，发现擅自自“居改非”的，应当采取相相应措施予以劝阻、制止；劝劝阻、制止无效的，应当在规规定期限内（例如两天）报告告区（县）房地产管理部门和和业主委员会。物业管理企业业不报告或者报告不及时的，，区（县）房地产管理部门依依据《规定》予以行政处罚。。 （八）擅自改变住宅用途途从事经营活动的，由区（县县）房地产管理部门责令限期期改正，可处一万元以上十万万元以下的罚款;拒不改正的的，区（县）房地产管理部门门申请人民法院强制执行。 （十））本《规定》实施前的擅自““居改非”，应本着事实求是是、适当从宽的原则处理。一一是经业主大会讨论允许“居居改非”的，当事人应当按照照该物业的物业服务费标准的的十倍支付物业服务费。业主主大会另有约定的，从其约定定。二是经业主大会讨论不允允许“居改非”的，区（县））房地产管理部门按照《上海海市居住物业管理条例》的规规定处理。在“居改非”行为为人未改正之前，应当按照该该物业的物业服务费标准的十十倍支付物业服务费。业主大大会另有约定的，从其约定。。三是“居改非”从事经营活活动影响相邻关系的，相关业业主、使用人可以依法提起民民事诉讼。 二、关于违法搭搭建、违法装饰装修房屋的立立法建议 经本市多年来对住住宅违法搭建的整治，违法搭搭建情况有了较大的改观。但但是，部分高档别墅区的违法法搭建出现蔓延且难以遏止的的现象；随着住宅商品化、产产权多元化进程的加快，违法法装饰装修房屋的现象比较严严重。为了加强对违法搭建、、违法装饰装修房屋的惩罚力力度与查处执法力度，可以采采取以下措施。 （一）物业业管理企业切实履行物业管理理职责。除了在业主、使用人人装饰装修房屋前，事先告知知房屋装饰装修中的禁止行为为和注意事项外，应当经常巡巡查物业管理区域的装饰装修修活动。发现违法装饰装修、、违法搭建建筑物、构筑物的的，及时采取相应措施予以劝劝阻、制止；劝阻、制止无效效的，应当在规定的时限内（（例如两天）报告区（县）房房地产管理部门和业主委员会会。物业管理企业不报告或者者报告不及时的，区（县）房房地产管理部门依据《规定》》予以行政处罚。 （二）区区（县）房地产管理部门加强强对违法搭建、违法装饰装修修房屋的惩罚力度与查处执法法力度。发现或者接到举报违违法行为的，可以采取以下措措施：一是对正在实施违法搭搭建、违法装饰装修