定义收益法的基本思维,系不动产投资要获取利益,又要承.pptVIP

定義 收益法的基本思維，係不動產投資要獲取利益，又要承擔風險，而獲取收益是投資的主要動機。 因此，根據被評估之不動產，在投資持有期間，能帶來的預期收益，並以一定的資本化率折現為現值，以估計價值之方法。 收益法之依據 以替代原則為基礎 以預測原則為依歸 求收益分配之價值 收益法之特性 係不動產未來收益折現為現值之概念 任何不動產均有租金收益價值 收益可視為不動產投資的觀 以收益及資本化率為基礎 基本公式為： 　P：a／r 　P：價值 　a：淨收益 r：資本化率 一、蒐集總收入、總費用與收益資本化率等資料 二、推算有效總收入 分析並推算勘估標的之總收入 推算閒置及其他原因所造成之收入損失 有效總收入之計算 三、推算總費用 不動產估價技術規則之規定 費用估算 折舊提存 總費用推算注意事項 總費用估計 四、計算淨收益 （一）有效總收入減總費用即為淨收益。 （二）淨收益應以勘估標的客觀淨收益為基準。 （三）客觀淨收益應以勘估標的作最有效使用之客觀淨收益為基準。 （四）客觀淨收益應參酌鄰近類似不動產，在最有效使用情況下之收益推定計算之。 （五）營運性不動產之淨收益，應扣除不屬於不動產所產生之其他淨收益。 五、決定收益資本化率 風險溢酬法 市場萃取法 加權平均資金成本法 債務保障比率法 有效總收入乘數法 以土地與建物成本比重組合法求算 計算收益價格 土地收益價格計算 地上