都市新区住宅地价空间异质性驱动因_省略_于空间扩展模型和GWR模型的对比_隋雪艳.docxVIP

第35卷第6期地 理 科 学Vol. 35 No. 62 015 年06 月SCIENTIA GEOGRAPHICA SINICAJune, 2 0 1 5都市新区住宅地价空间异质性驱动因素研究——基于空间扩展模型和GWR 模型的对比隋雪艳1，吴 巍2，周生路1，汪 婧1，李 志1（1.南京大学地理与海洋科学学院，江苏南京 210093；2.江西师范大学城市建设学院，江西南昌 330022）摘要：以南京市江宁区为例，基于2004~2011 年住宅用地出让数据，利用空间扩展模型和GWR 模型对都市新区 住宅地价空间异质性及其驱动因素进行研究。结果表明：① 空间扩展模型与GWR 模型分别可解释采样区 63%、61%的住宅地价变化，较全局回归模型(47%)有显著提升，更有利于研究土地市场的空间异质性。② 空间 扩展模型可有效表征各解释变量及其交互项对住宅地价作用的空间结构总体趋势，其拟合效果相对较优。 GWR 模型则在局部参数估计方面存在优势，借助GIS 可将各变量的地价作用模式可视化，从而比空间扩展模型 更能有效刻画住宅地价影响因素的空间非平稳性特征，各因素对地价的平均边际贡献排序为水域 地铁 大学 园区 CBD 商业网点 医院，且商业网点、医院系数值具有方向差异性。③ 距地铁站点、水域、大学园区以及 CBD 的距离是研究区住宅地价的关键驱动因素，各自存在特有的地价空间作用模式，可为研究区住宅土地市场 细分提供科学依据。关 键 词：空间异质性；空间扩展模型；GWR 模型；住宅地价；都市新区 中图分类号：F407. 9 文献标识码：A 文章编号：1000-0690（2015）06-0683-07城市土地具有空间异质性，在土地制度转型 和空间重构背景下，价格信号在土地的区位配置 及空间结构塑造方面发挥出有效性，运用空间数 据模型研究城市土地价格影响因素及其空间结构 变异，探索变异规律已受到关注并成为土地科学 的重要研究课题[1~3]。传统特征价格模型重视城市 土地自身特征、区位条件、环境设施等因素对地价 的边际贡献作用[4,5]。以此为基础，部分学者引入 空间滞后与空间误差模型，一定程度提升了模型 的拟合效果与解释能力[6]。然而，上述模型一致认 为房地价影响因素具备空间稳定性，各因素的边 际价格效应在研究区域内为固定常数，忽视了城 市土地空间异质性的存在。已有证据表明[7]，无论 是总体市场或是细分区域，受物业属性、市场供 求、消费者偏好等的作用，房地产市场空间异质性 普遍存在，房地价影响因素的边际效应随区位变 化而变化，具有空间非平稳性特征。近年来，国外学者应用空间扩展模型与地理收稿日期：2013-11-01；修订日期：2014-06-11加权回归 (Geographically Weighted Regression, GWR) 模型开展关于房地产市场异质性的研究。 Fik 等构建二阶空间扩展模型模拟研究区住宅市 场影响因素的变化特征，发现扩展模型的解释能 力远胜于特征价格模型，有力地证明了住宅市场 空间异质性的存在[8]；Yates 和Farber 研究发现较 之全局回归模型，GWR 模型能解释研究区90%的 住宅价格变化 [9] ；Bitter 等发现上述两类模型均能 有效探索该区域房地产市场的空间异质性问题， 且GWR 模型的拟合效果与预测准确率均高于空 间扩展模型[10] ；Gao 等也进行了几种回归模型的 实证分析[11]。房地产市场空间异质性的研究也逐 渐受到国内部分学者的重视，如吕萍[12]、曾晖[13]、汤 庆园[14] 、董冠鹏[15]等分别借助GWR 模型和空间扩 展模型对房地产市场进行分析，探究房地价格的 空间分布规律及其驱动因素，并对其空间异质性 进行模拟与预测。然而，已有研究以住宅市场为 主，土地市场为辅，且不同计量模型在刻画房地产基金项目：国家自然科学基金项目资助。 作者简介：隋雪艳(1982-)，女，山东安丘人，博士研究生，高级工程师，研究方向：土地经济、土地利用规划。E-mail: xueyan322@通讯作者：周生路，教授。E-mail: zhousl@684地理科学35 卷价格影响因素空间分异准确性方面的对比研究较 为鲜见。另外，当前研究地域主要关注社会经济发 达、城市建设密集的中心城市区域，而对城市用地 快速增长，土地市场逐渐活跃的都市新区有所忽 视。本文以都市新区的南京市江宁区为例，构建空 间扩展模型与GWR 模型进行对比分析，以期深刻 理解都市新区住宅土地市场空间异质性的驱动机 理，从方法和实践上充实土地经济学的研究案例， 同时可为类似地区土地管理工作提供有益借鉴。1研究概况与基础数据江宁区位于南京市中南部，东、西、南三面环 绕主城区，是《南京城市总体规划(2007~