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物业管理法 第一章 物业管理法概述 第一节：物业与物业管理 一、物业概念及法律属性 （一）概念：是指已建成并可投入使用的各类建筑物及其配套的设施、设备，及建筑物所在的土地、相关场地、庭院等 （二）物业的法律属性：物权的多种权利集合体（房屋所有权、土地使用权、收益权、处分权等） 二、物业管理 （一）物业管理特征及概念 1.概念：建设单位或业主大会通过选聘物业管理企业，按照物业管理服务合同约定，对房屋及配套设施和场地 进行维修，养护及管理，维护相关区域的秩序活动（前期物业管理、后期物业管理） 2.特征 （1）管理机构专业化 （2）管理内容社会性、多样性 （3）管理规范性 （4）管理的市场化 （二）物业管理的类型 1.物业管理主体不同可分为 （1）委托型物业管理 （2）自住型物业管理 2.物业管理对象不同可分 （1）居住物业管理 （2）商业物业管理 （3）特种物业管理 3.运作方式、目标不同可分 （1）服务型物业管理 （2）租赁型物业管理 （三）传统房屋管理与市场化物业管理的区别 1.管理体制不同 （1）传统房管 为行政性、福利型管理 （2）市场化物管 是企业经营型管理 2.管理机制内容不同 （1）传统房管 为行政行为、是非营利性的 （2）市场化物管 是物管企业实行的企业化经营、专业化管理 3.主体之间的关系不同 （1）传统房管 是管理与被管理的关系 （2）市场化物管与业主之间是平等民事主体，是聘用关系 4.管理产权对象不同 （1）传统房管 产权单一 （2）市场化物管 是多元化产权格局 （四）物业管理的基本内容 （1）主体 1.基本业务 （2）设备设施 （3）环卫 （4）绿化 （5）保安 （6）消防 （7）车辆道路 （8）公众代办 （1）日常生活类 2.经营业务 （2）商业服务类 （3）文化、教育、体育类 （4）金融服务类 （5）经纪中介类 （6）社会福利类 第二节：物业管理法 一、物业管理法（一）概念和其调整对象 1.概念：广义的物业管理法指调整在物业管理过程中产生的一系列社会关系的法律规范总称 　　概念和渊源 狭义的物业管理法是立法机构颁布的有关物业管理方面的规范性文件 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2.调整对象：（1）政府在物业管理中的行政关系 A主管部门与企业、产权人、业主委员会关系 a政府制定法规条例 b国务院行政主管部门负责监察管理 c县级主管部门负责本区监察管理工作 d指导成立业委会及备案工作 e审查物业管理企业资格、颁发资质证书 f协调业委会与居委会关系 g处理物业管理活动中的投诉 　B政府与建设单位的关系 a报建时，应提供物业管理资料 b规划设计申报时应提供物业管理公司对项目规划意见 c按规定一次性划拨物业管理专项维修资金，否则不予验收，发放房产证 （2）物业管理企业在物业管理中的协作关系 A与建设单位的关系 B与业主委员会的关系 （二）物业管理法渊源 1.宪法：立法的基本依据，指导思想，重要组成部分，具最高法律效力 2.法律：是由最高权力机关全国人大及常务委员会根据宪法颁布的法规性文件，其效力仅次于宪法.《民法通则》《公司法》《合同法》《价格法》《消费者权益保护法》《城市房地产管理法》 3.行政法规：是由国家最高行政机关依据宪法和法律颁布的规范性文件，其效力仅次于宪法和法律，由主管部门制定实施细则 （98.07.20《城市房地产经营开发条例》03.06.08《物业管理法规》） 4.部门规章：是由国务院部、委、办、署在权限范围内发布的规范性命令、指示、规章.与物业管理相关的法规多由建设部发布 5.地方性法规：是由省、自治区或直辖市或人大常委会特授权的人大代表大会及常务委员会制定和发布的，在不与宪