第一章房地产法演示文稿.ppt

第一讲：房地产制度概述 一、房地产法在法学体系中的地位 二、房地产法的性质和特征 三、房地产法的概念和调整对象 四、房地产概念及特征 五、房地产管理与交易的主要法律规范 六、执法机构和管理模式 七、房地产法学的主要内容 导论一：房地产法在法学体系中的地位 房地产属于民事法律关系要素之客体中的不动产，对这一特殊的客体予以专门立法，并体现私法上的意思自治和权利保护，故属于民法之特别法； 房地产的特殊性，使政府干预的意志贯穿于权利的产生、利用、变更等所有环节，因此也属于经济法的范畴。 政府干预意志更多是通过行政法规、政策的方式予以实现，因此也被认为属于行政法范畴。 因此，房地产法在法学体系中的地位具有边缘性。 导论二：房地产法的性质和特征 （一）性质 公法私法兼而有之 （二）特征 法律地位：边缘性 立法思想：贯穿着两条利益主线和意志主线； 法律规范的性质：限制性规范兼任意性规范（我国前者为主后者为辅） 法律规范的内容：物权法、合同法基本规则的确定性与行政法规、部门规章、司法解释的政策性、灵活性相结合。 导论三：房地产法的概念和调整对象 （二）调整对象 管理关系 导论之四：房地产概念及特征 （一）概念 房地产是房产和地产的总称，是房产和地产的结合体。在法律用语上，房地产一般又称为不动产。 （二）房地产的特征 1.区位固定性或叫不可移动性 这是房地产与其他商品的最大区别。在房地产交易中，流转的不是房屋和土地，而是房地产的有关权利。因此，房地产市场不存在全国性的市场，而主要是地方性的市场。 2.异质性 由于土地是不可移动的，所以房地产所在的场所是不能复制的，加上建筑材料、建筑类型等因素的不同，每宗房地产都具有各自不同的特点。异质性也意味着买方和卖方容易在市场上脱节，彼此互相缺乏信息，这个市场需要经济人和估价人来提供信息。 3.稀缺性 由于土地是不可再生资源，即使是土地资源丰富的国家，在一定时间和一定地点上有特定用途的土地仍然是稀少的。这一特性导致房地产价格的昂贵性。 4.耐久性 土地作为物质性资产和合法权益的标的，是永远不会消失的，在资本的参与下，其权益将可以被无限地交易下去。正因为房地产的这个特性，法律才规定房地产的所有权和使用权可以分离，在一项房地产上设定不同的权利。 5.保值性或增值性 房地产投资项目资金大、成本高、期限长、风险多，但从长远的角度来看，房地产一般均具有保值或增值的作用 （三）房屋与土地的关系 自然属性：互为主从物关系；房价对地价的依赖关系。 法律属性：权利取得方面；权利处分方面；房屋所有权人（主体）与土地所有权人（主体）发生分离，前者受制于后者。 导论五：涉及房地产管理与交易的法律、法规 （一）宪法的原则性规定 城市的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。 ?? 国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。 （二）法律 民法、物权法、合同法、土地管理法（1986年颁布，2004年第二次修订。1998年第一次） 城市房地产管理法，1994年7月颁布，1995年1月1日实施 农村土地承包法，2002年8月29日颁布、03年3月1日实施 （三）行政法规 国务院、国土资源管理部、建设部（住房和城乡建设部） （四）司法解释 在土地或房地产纠纷中，有关法律适用的解释。 导论六：房地产法的执法机构与管理模式 （一）行政执法机构 建设部 国土资源部 （二）司法机关 平等主体之间因房地产交易发生的民事权利纠纷 因行政执法机关具体行政行为（如拒绝登记、罚款等）所引起的行政诉讼。 （三）管理模式 房地分管与房地统管两种模式。 导论七：房地产法学的主要内容 第一章 土地使用权制度 第二章 房屋所有权制度 第三章 房地产登记制度 第四章 土地征收与房屋拆迁制度 第五章 房地产（商品房）开发制度 第六章 房地产（商品房）交易制度 第七章 物业管理制度 第一章 我国土地使用权制度 主要内容