房地产经济学第四章演示文稿.pptVIP

第四章 房地产价格 第一节 土地价格 第二节 房屋买卖价格（房地产价格） 第三节 房屋租赁价格（房地产价格） 第一节 土地价格 1.1土地价格的内涵 从卖方看，土地价格是出售或者出租土地的地租资本化的收入，从买方看，是资本化了的，提前支付的地租。因此，可以用收益现值法衡量土地的价格。 土地价格不是土地的购买价格，而是地租的购买价格。 地租收入中包含有真正的地租和部分土地资本的利息和折旧。因而地价包括真正地租的资本化和土地资本价格两部分。当然，两者要区分开来是很困难的。 土地价格对生产者说，是成本价格的要素。但对产品来说，只有其中的真正地租才是土地要素价格。其他部分可以视为劳动或资本要素。 1.2 土地价格的形成 土地总量固定不变，因此，此时需求是影响价格的唯一因素。 某种用途的土地，短期内价格决定不受供给影响，价格受需求影响。 特定用途的土地，从长期分析，其他用途的土地可能转化为该种用途，因而具有一定的供给弹性，受供求关系的影响。 1.3 土地价格的本质 理论上，土地价格由土地物质价格和土地资本价格构成（来源于地租的构成）。 土地价格的构成：纯农地价格、土地用途转换成本、土地价格的预期增值、不确定性的风险补偿费、可达性价值构成。 现实中，土地价格是与城市土地使用价值相对应的价格因素的有机构成。这些因素包括：征地拆迁补偿费、开发小区内的公共设施配套费、大市政配套费、维护