第10章土地增值税范例.ppt

一、应税收入 (一)对于新建房地产转让，可扣除 (一)对于新建房地产转让，可扣除 (一)对于新建房地产转让，可扣除 * 税 法 第十一章 土地增值税法 一、纳税义务人 二、征税范围 三、税 率 四、应税收入与扣除项目的确定 五、应纳税额的计算 六、税收优惠 七、征收管理与纳税申报 主要内容 本章地位介绍 本章作为非重点税种，在税法课程中地位一般。从考试题型来看，本章主要考题为选择题、判断题等客观题，但有时也会在计算题或综合题中和其他税种相结合出题。 土地增值税法，是指国家制定的调整土地增值税征收与缴纳权利义务关系的法律规范。 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。 第一节 纳税义务人(了解) 土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。 【例题】转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的( )，都是土地增值税的纳税义务人。 A.学校 B.税务机关 C.外籍个人 D.国有企业 【答案】ABCD 第二节 征税范围(熟悉) 一、土地增值税的征税范围 二、征税范围的界定 三、对若干具体情况的判定 一、土地增值税的征税范围 1.转让国有土地使用权 2.地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 二、征税范围的界定 土地增值税的征税范围常以三个标准来判定： 1.转让的土地使用权是否国家所有。 2.土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。 3.转让房地产是否取得收入。 三、对若干具体情况的判定 单位之间换房,有收入的征；个人之间互接自住房不征。 5.房地产交换 抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满,不能偿还债务,而以房地产抵债,征。 4.房地产抵押 不征(无权属转移) 3.出租 继承不征(无收入)。赠与中公益性赠与、赠与直系亲属或承担直接赡养义务人不征；非公益性赠与征。 2.继承、赠与 征。包括三种情况：(1)出售国有土地使用权；(2)取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；(3)存量房地产买卖。 1.出售 是否属于征税范围 有关事项 三、对若干具体情况的判定 不征(无收入) 10.房地产重新评估 不征(无权属转移) 9.代建房 暂免 8.企业兼并转让房地产 建成后自用,不证；建成后转让,征。 7.合作建房 房地产转让到投资联营企业,不征；将投资联营房地产再转让,征。 6.以房地产投资、联营 是否属于征税范围 有关事项 【例题】下列各项中，不属于土地增值税征税范围的有( )。(2003年) A.以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的 B.以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的 C.被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的 D.以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的 【答案】ABC 第三节 税 率 土地增值税实行四级超率累进税率,税率表如下: 35% 60% 200%以上 4 15% 50% 超过100%～200%(含200%) 3 5% 40% 超过50%～100%(含100%) 2 0 30% 50%以下(含50%) 1 速算扣除系数 税率 增值额占扣除项目金额比例 【例题】某房地产公司转让写字楼收入5000万元，计算土地增值额准许扣除项目金额4200万元，则适用税率为( )。 A. 30% B. 40% C. 50% D. 60% 【答案】A 【解析】增值额占扣除项目金额比例＝(5000－4200)÷4200×100%＝19%，适用第一级税率，即30%。 第四节 应税收入与扣除项目的确定(熟悉) 一、应税收入 二、确定增值额的扣除项目 计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目，根据转让项目的性质不同，可进行以下划分： 1.房屋及建筑物的评估价格。评估价格＝重置成本价×成新度折扣率 2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用 3.转让环节缴纳的税金 (二)时于存量房地产转让 1.取得土地使用权所支付的金额 2.房地产开发成本 3.房地产开发费用 4.与转让房地产有关的税金 5.财政部规定的其它扣除项目 (一)对于新建房地产转让 扣除项目 转让项目的性质 包括货币、实物、其他收入。 二、确定增值额的扣除项目 (一)对于新建房地产转让，可扣