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XXXX别墅开发建设项目市场
可行性研究报告
目 录
第一章、XX宏观市场分析 2
一、宏观经济分析 2
二、XX房地产市场分析 4
三、2009年XX城楼市展望 6
第二章、XX宏观市场分析 7
一、XX概况 7
三、银湖板块区位分析 9
四、XX银湖板块别墅市场分析 11
五、在售楼盘个案分析 12
第三章、项目分析 19
一、九龙项目分析 19
二、横山项目分析 25
第四章、项目综合评价 33
第一章、XX宏观市场分析
一、宏观经济分析
08年,国内外经济环境出现了前所未有的变化,一系列困难和不确定因素集中释放,相互叠加,给市经济的平稳较快发展带来了严峻的挑战面对错综复杂的形势,市沉着应战,着力解决影响经济运行的突出矛盾和问题,经济发展基本面依然良好经济运行呈现总体平稳、增幅放缓、趋势严峻的发展态势。
1-3季度,市完成地区生产总值3321.11亿元,按可比价计算同比增长11.6%,快于全国、全省 1.7 和 1 个百分点但增幅上年同期,经济增长放缓趋势明显。其中,一、二、三次产业分别完成增加值116.88亿元、1697.39亿元和1506.84亿元,增长1.1%、9.8%和14.5%,与上半年相比回落1、3.9和1.8个百分点。三次产业对全市经济增长的贡献率2.2%、50.6%和 47.2%,产业结构为3.5 :51.1:45.4.投资需求增长趋缓1-3季度,完成全社会固定资产投资 1221.77亿元,去年同期增长20.1%,与上半年相比回落 4个百分点。扣除投资价格上涨因素,1-3季度,实际分别增长6.1%、7.5%,同比回落7.8个百分点。消费品市场增长平稳1-3季度,实现社会消费品零售总额1148.76亿元,增长 20.7%,增幅同比提高4个百分点,扣除价格因素实际增长12.4%,实际增幅同比回落1.7个百分点。对外贸易持续低迷利用外资增速回落受世界经济减速的影响,市对外贸易一波三折,进出口增速自去年6月起始终在低位徘徊。1-3季,进出口总额为373.69亿美元,增长14.9%,其中出口258.75亿美元,增长15.0%,外贸出口依存度同比下降6.7个百分点。1-3季,实际利用外资 26.84亿美元,增长29.3%,增幅同比回落19.1个百分点。财政收入总体保持增长1-3季度,实现财政总收入744.59亿元,增长21.9%;地方财政收入375.54亿元,增长25.5%,同比分别回落1.8和1.6 个百分点。其中与经济运行质量密切相关的三大主体税种增速减缓,一定程度上反映了当前经济的严峻形势,财政对经济的滞后反映已逐步显现。信贷投放有所增加国家货币政策连续紧缩,金融机构贷款增幅逐月回落,至年6月底,贷款余额增幅回落到12.3%的近年来最低点,7月开始出现回升。9月末,金融机构本外币贷款余额为9555.01亿元,增长15.6%本外币存款余额11010.82亿元,增长19.8%,增幅同比回升1个百分点。
1-11月,商品房销售额536.35亿元,同比下降26.35%,其中商品住宅销售额464.26亿元,同比下跌29.07%。
房地产开发投资额与商品房销售额
商品房竣工面积同比上涨幅度放缓
1-11月份,XX商品房竣工面积553.81万平方米,比2008年同期上升28.64%。其中商品住宅竣工面积为440.48万平方米,同比增加23.79%。
1-11月份,XX商品房销售面积608.99万平方米,同比下降了36.75%。其中商品住宅销售面积为536.18万平方米,同比下降39.43%,销售压力严重。
商品房竣工面积与销售面积
商品房新开工面积上升幅度放缓
1-11月,XX商品房新开工面积1025.16万平方米,同比增加30.31%,增速继续放缓,其中商品住宅新开工面积为737.95万平方米,同比增加27.84%
商品房新开工面积
土地成交面积大幅缩水,价格微涨
2008年1-11月,XX市主城区共出让土地38宗,出让面积104.07万平方米,其中纯住宅用地15宗,平均楼面地价6232元/平方米,较去年同期上涨21.26%。
2007年与2008年同期土地成交类型及宗数对比
三、2009年XX城楼市展望
纵观2008年的XX城楼市,震荡起伏,居高不下的价格,再加上外部经济环境的影响,使得购房者的信心丧失,成交量大幅回落,楼市供需失衡,价格回调趋势明显。尽管从三季度开始,国家就出台了一系列的措施,地方政府也不断出台措施,给楼市以信心,也确实显现出了一定的效果,XX城楼市11月的成交量较10月大幅增长,但就此判断楼市回暖为时尚早,商品房市场尤其是住宅市场的存量巨大,再加上06、07年出让的土地势必有部分将在09年上
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