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XXX温泉假日酒店项目
可行性分析与销售策划报告
目 录
1 总 论 3
1.1项目概况 3
1.2 项目开发战略 11
1.3 项目主要策划结论 12
2 项目投资环境分析 17
2.1 全国经济形势及房地产业发展态势分析 17
2.2 XX市投资环境分析 21
2.3 XX市XX区投资环境分析 21
2.4 项目开发战略分析 21
3 项目地块条件分析 25
3.1 项目地块自然条件分析 25
3.2 项目地块SWOT分析 26
3.3 项目适宜性分析 29
4 市场调查分析 37
4.1 XX主城区房地产市场分析 37
4.2XX区假日酒店需求市场调查……………………………………………….41
5 项目市场定位及目标市场分析 44
5.1 市场定位分析 44
5.2 项目目标客户定位 44
5.3 目标产品定位分析 45
6 项目规划设计 44
6.1 规划设计条件与依据 44
6.2 规划设计理念 44
6.3 规划设计定位 45
6.4 总体规划布局 44
6.5 建筑风格与装修 50
6.6 景观规划 51
6.7 配套设计 51
7 项目投融资分析 55
7.1 投资估算 55
7.2 投资估算过程 57
7.3 投融资分析 63
8 项目财务分析与风险规避 71
8.1 销售收入预测 71
8.2 税费计算 72
8.3 财务分析 74
8.4 项目不确定性分析和风险管理 75
8.5 项目的社会效益评价 80
8.6 环境效益评价 81
8.7 项目综合评价 81
9 营销推广及广告策划 82
9.1 项目营销推广环境分析 82
9.2 项目客户定位分析 83
9.3 项目营销推广策划的具体方案 84
9.4 项目营销推广预算 88
9.5 项目营销管理 88
结 论 97
1 总 论
1.1项目概况
项目
图1.1项目具体位置(A、B地块)
1.1.2项目技术经济指标
本项目分为A、B两个地块,其中A地块占地面积9009平方米,B地块占地面积4727平方米,总面积约20亩,每亩地价20万,且酒店交纳的区得部分的土地契税、人防费、配套费、出让金等给予减免,作为政府重点支持项目,尽可能的给予了相关费用的减免或优惠;地块具体规划控制指标如下表1所示:
地块规划指标控制表
表1.1 1 建设用地面积 13736平方米 2 用地性质 客房,配套功能用房 3 建筑密度 ≤55% 4 基本容积率 ≤1.6 5 绿地率 ≥25%
在满足规划控制指标的前提下,充分考虑市场需求状况、地块的实际情况和项目的开发目标等众多因素,本设计对小区的技术经济指标进行了规划。具体的指标统计如下:
A地块技术经济指标统计表
表1. 2 建筑面积 m2 13749 2.1 客房面积 m2 9419 2.2 配套、功能用房面积 m2 4340 3 客房数 间 216 4 建筑容积率 1.53 5 绿化率 25% 6 建筑密度 54.23% B地块技术经济指标统计表
表1.3
序号 指标名称 单位 数量 备注 1 占地面积 m2 4727 2 建筑面积 m2 7267 2.1 客房面积 m2 7093 2.2 配套、功能用房面积 m2 174 3 客房数 间 216 4 建筑容积率 1.54 5 绿化率 25% 6 建筑密度 44.56%
1.1.3项目周边配套设施分析
一、交通配套
项目地块离XX这个中国西部唯一的直辖市不到2小时车程, 其中有高速路89公里, 路面状况较佳的县级公路和景区公路23公里, 有较好的可进入性。 此外该地已有旅游公司近百个,通过旅行社可以有车直达。
(一) 乘车交通线路:
1、XXXX长途汽车站—(XX到XX大巴)—XX汽车站—(打的3元)—XX南桐车
图1.2 XX汽车站到XX谷XX温泉假日酒店交通线路图
注:绿色键表示XX汽车站,红色表示XX谷XX温泉假日酒店
2、XX陈家坪汽车站 —(陈家坪到XX大巴)—XX汽车站—(打的3元)—XX南桐车
图1.3:陈家坪汽车站到XX谷XX温泉假日酒店交通线路图
注:绿色键代表陈家坪汽车站,红色表示XX谷XX温泉假日酒店
(二)游客自驾交通线路:
表1.4
1 沿渝黔高速公路走41.9公里并从XX方向匝道进入綦万高速公路沿綦万高速公路走32.7公里并左转到省道303沿省道3
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