营销推广-住宅大盘-武汉华侨城·纯水岸东湖2013年推售及定价方案.pptVIP

超高层产品价值点关键词：环境资源、规模、项目档次、开发商四个方面。 项目超高层价值梳理 项目超高层特点 湖居生活 百万方综合优质物业 位置 环境 升值潜力 区域升值潜力大 噪音影响 交通等噪音影响弱 区域印象 武昌中心区但目前区域认可度低 景观资源 东湖景观资源 交通 公交路线 目前不成熟，未来交通便利 片区配套 教育配套 成熟 生活配套 临近徐东商圈 医疗配套 成熟 本体素质 项目规模 139万方 规划设计 实用率 实用率高 设计合理 规划含多种物业类型，设计合理 通风采光 较好 小区配套 有成熟商业街、国际文化湾区、四大中心 小区园林 银杏大道、水杉林 开发商 品牌认知 目前武汉品牌认知较弱 实力 旅游地产开发领头者 实力开发商 对比案例选取——选取原则 城心地段 区域内与本项目重合度高的高端住宅产品集中于福星惠誉国际城、复地东湖国际、华润橡树湾、长航蓝晶绿洲四个项目。 湖景生活 百万方综合物业 复地东湖国际 绿地国际金融城 华润橡树湾 复地东湖国际 绿地国际金融城 复地东湖国际 绿地国际金融城 华润橡树湾 福星惠誉国际城 三江航天首府 福星惠誉国际城 复地东湖国际 华润橡树湾 绿地国际金融城 满足以上两项以上项目 实力开发商 * 对比案例选取——选取结果 城心地段 复地东湖国际 绿地国际金融城 华润橡树湾 福星惠誉国际城 优活城 当代东湖1号 爱家国际华城 项目名称 复地东湖国际 华润置地橡树湾 绿地国际金融城 福星惠誉国际城 地理位置 中北路118号(原武重厂区),楚河汉街旁 武昌长江江畔杨园段（原国棉二厂） 武昌和平大道赵家墩（原武昌车辆厂内） 武昌徐东大街与团结大道交汇处 产品类型 2#、5#，高层阔景大宅135-158平米，高层湖景大宅约277平米 4#、6#，95平米通透三房，95平米全南三房，95平米稀缺复式，143-170平米瞰江大宅 A04地块1-6及8#，85-188平米两房至四房 二居室：89平米，三居室：126-143平米 均价 复地东湖国际价格：均价12500元/平米(一次性付款98折，按时签约99折) 华润置地橡树湾价格：均价11000元/平米（综合优惠97折） 绿地国际金融城价格： 均价12000元/平（毛坯） 福星惠誉国际城价格：均价11000元/平米（总价减5万） 福星惠誉国际城 蓝晶绿洲花园 复地东湖国际 华润置地橡树湾 绿地国际金融城 纯水岸·东湖 福星惠誉国际城 4# 6# 华润置地橡树湾 复地东湖国际 5# 2# 竞品案例 绿地国际金融城 福星惠誉国际城 1.2项目分析：前期回顾 推售价格 策略 背景：2012年推售产品600余套，产品线分为低密度、大平层、景观高层，产品线多，跨度大。 分产品线，三次推售，逐层击破 低密度最先入市 树立形象和价格标杆 第一击 第二击 第三击 策略：双拼产品立标杆，促进联排走货，最终实现双拼和联排高价热销，占据武汉市场高端第一阵营，树立项目口碑。 T16做标杆 景观高层合理入市 策略：T16树立价格标杆，T9、T10、T11拉开价差层级，促使T9、T10、T11和T16均衡出货。 大平层创利润 实现一期完美收官 策略：一期最后一波产品，在T16基础上，T17、T18价格平稳上扬，实现一期完美收官。 1.2项目分析：前期回顾 推售价值实现 截止2012年11月20日，纯水岸·东湖累计签约528套，签约金额约26.1亿元，签约面积约123964.77平，其中大平层实现均价17007元/平，景观高层实现14253元/平，低密度实现30987元/平。 产品类别 大平层 景观高层 低密度 　 栋数 T16 T17 T18 T9 T10 T11 大双拼 小双拼 联排 总计 签约套数 96 32 33 68 64 87 17 26 105 528 签约金额 424964048 144902747 163446942 154899587 163087538 211034107 340996573 282673871 731381351 2617386764 签约面积 25593.74 8459.16 9064.74 11489.56 10972.18 14655.3 7475.07 8767.2 27487.82 123964.77 成交栋均价 16604 17130 18031 13482 14864 14400 45618 32242 26607 　 分类均价 17007 14253 30987 　 低密度最先入市树立形象和价格标杆 策略：双拼产品立标杆，促进联排走货，最终实现双拼和联