营销推广-住宅大盘-青岛刚伟东幸福之城景观大盘项目四期湖山美地营销全案.pptxVIP

伟东·幸福之城四期 湖山美地营销全案 青岛鹏翔智地房地产营销策划有限公司 2013年3月 谨呈：青岛伟东房地产开发有限公司 -序 第一部分 项目认知 1、区域属性 2、产品属性 1、区域认知 本案 青银高速 黑龙江中路 金水路 体育中心 六十三中 虎山森林公园 市政公园 李村公园 万达广场 M2站点 新兴宜居区 核心商圈辐射区 核心商圈辐射 新兴景观居住区 2、产品认知 湖山美地总盘基础信息 占地面积 158200㎡ 建筑面积 423252㎡ 容积率 2.19 绿化率 35.1% 产品形态 洋房、小高层、高层、商业网点 内部 配套 小学、老人服务站、景观湖 规模社区 产品形态多样 客群层次丰富 一期：洋房+小高层+高层 湖山美地一期信息 占地面积 68400㎡ 建筑 面积 183929㎡ 容积率 2.23 产品 形态 洋房、小高层、高层、商业网点 总户数 1643户 绿化率 35.1% 产品形态 面积区间（㎡） 套数 占比 总套数 总占比 多层 90-100 32 1.9% 192 11.7% 100-110 32 1.9% 110-120 32 1.9% 120-130 68 4.1% 130-190 28 1.7% 小高层 100-110 70 4.3% 80 4.9% 130-150 10 0.6% 高层 50-60 328 20.0% 1371 83.4% 70-80 6 0.4% 80-90 1037 63.1% 主力产品：高层小户型产品 主力客群：刚需客户 核心商圈辐射 新兴景观居住区 刚需主导 综合型景观大盘 核心居住区 首席景观大盘 区域 产品 景观资源丰富； 产品形态丰富，涵盖各层次客群。 位于核心商圈的辐射区，后期发展潜力大； 交通便利，邻近地铁口。 一公里内生活便利性配套不完善； 项目整盘洋房占比较大，与李沧区主流刚需客群错位。 周边在售项目较多，后期竞争关系不可避免。 3、SWOT分析 第二部分 竞争态势 1、房产新政影响 2、竞争态势分析 3、目标客户分析 1、房产新政影响 以国办名义下发，而非部委分头行动，规格较高 国五条细则 二手房市场受到抑制 政策影响小 部分刚需转置一步到位产品 虽然国五条以政策重申为主，但也不乏新意，对二手房市场的抑制间接促进新房成交 李沧区已成为青岛刚需置业首选地区，区域形象正在提升 区域吸附力提升：李沧区近五年的住宅成交量逐年上升； 刚需聚集地：李沧区近五年的成交均价呈逐年上升的态势，但是在2012年出现了小幅下降，成交价格以8000-10000元/㎡为主，90㎡左右的中小户型是区域内的成交主力； 2013年李沧区住宅在售存量及潜在供应面积约242.08万平，潜在地块约为53.2万平，合计约为295.26万平； 大盘项目进入，区域形象提升：绿城、万科、中海、万达、保利等品牌进驻，提升了区域整体形象。 2009 2010 2011 2012 1）区域房地产市场分析 2、竞争态势分析 2012年李沧区成交套数前十项目一览表 排名 项目名称 所在版块 成交总套数（套） 成交总面积（㎡） 成交住宅套数（套） 成交住宅面积（㎡） 成交额 (万元) 累计成交 均价 （元/㎡） 1 中海国际社区 环李村片区 2265 195570 2265 195570 152235 9448 2 中南世纪城 十梅庵片区 1558 140841 1465 136125 98689 7007 3 李沧万达广场 环李村片区 1194 121067 1132 111862 128531 9020 4 时代城 CLD片区 788 89743 788 89743 74203 6891 5 万科生态城 世园会片区 893 90021 775 78386 83765 8947 6 海岸华府 环湾片区 891 76477 888 75981 54854 7173 7 绿城理想之城 CLD片区 526 70489 490 66743 83796 11888 8 春和景明 CLD片区 639 62996 636 62087 49587 7871 9 蓝山湾 虎山片区 554 45588 554 45588 35562 7801 10 东篱桃源 东李郑庄片区 481 43348 481 43348 33542 7738 1）区域房地产市场分析 核心商圈 辐射发展 虎山片区、十梅庵片区、CLD片区受核心商圈辐射发展影响逐渐成为李沧热点片区 3公里 2、竞争态势分析 时代城 本案竞品 高层市场竞品评选漏斗图 高层竞品锁定： 三级竞品：区位 蓝山湾、万科生态城、中南世纪城 2）竞品锁定 绿城理想之城 中海国际社区 海尔鼎世华府 蓝山湾 万科生态城 中南世纪城 李沧万达广场 2、竞争