营销推广-住宅大盘-中粮-易筑街区2011年营销推广报告.pptVIP

5号楼3层商铺（1个）：该商铺为时代大道3911、3913、3915、3917、3919、3921、3923、3925、3927、3929号，商铺可视性较好、可达性好，物业条件较好，但其独立产权，建筑面积3614平方，致使销售总价过高，销售去化主要是找大客户。 B-7号 （5号楼） B-6号 （12号楼） 2F 3F 3层铺 一楼单层铺 12号楼一楼单层铺（2个）：对内开，但可视性、可达性差，但物业条件较好。可以与前面商铺打通一起销售，消除抗性 产品价值分析—抗性分析 2 提纲 第一部分 市场研究及项目解读 第二部分 项目SWOT分析与定位 第四部分 销售策略 第五部分 营销推广策略 第三部分 招商策略 第六部分 团队成员介绍 项目SOWT分析 优势 区位优势 周边资源优势 交通条件优势 开发商品牌优势 机会 针对住宅市场的调控政策，对 商铺市场形成相对利好局面。 商铺投资热情升温，有待项目消化 区域内无明显正面竞争项目， 竞争环境较为宽松 劣势 商铺存在硬伤（朝向、结构、个别 商铺面积过大） 周边商业氛围还未完全成熟 威胁 调控政策愈演愈烈，形成市场系统 性风险 项目竞争总策略 招商先行，合理优化，将易筑街区打造成拥有核心品牌主力商家的的镇级商业街区，提升项目的经营价值和投资价值；并尽早入市，实现快速去化。 项目竞争总策略市场定位及核心卖点 核心卖点 支撑条件 核心地段 项目处于湘湖新城核心城镇闻堰的交通主干道时代大道和核心商业街闻兴路交叉口 交通便利 周边道路及公交站点规划 周边资源 项目毗邻闻堰的行政中心，教育文化配套 招商业态规划 商业街统一包装，未来主力店招商引入 中粮品牌 500强央企的信心保证 由品牌央企开发的位于湘湖新城核心地段的镇级商业街区 项目客户定位 目标客户 项目业主及周边居民 杭州本地的投资客 滨江、萧山 外围投资者 购买动机：自用兼投资 客群特征：拥有较好的资金实力或经营能力，有“一铺养三代”的观念 宣传通路：现场包装及口碑传播、短信、DM 购买动机：投资为主 客群特征：拥有房产投资经营，看好板块及商铺投资价值 宣传通路：报广、电台、短信、户外、看铺团 购买动机：投资为主 客群特征：专业的商铺投资客、追求资产保值增值 宣传通路：异地推介会、商铺展、看铺团 提纲 第一部分 市场研究及项目解读 第二部分 项目SWOT分析与定位 第四部分 销售策略 第五部分 营销推广策略 第三部分 招商策略 第六部分 团队成员介绍 招商策略—整体招商策略 3 主力店及生活配套业态并举 主力店：实现项目商业层级从社区商业到镇级商业的提升 生活配套：满足业主基本配套，提升业主满意度 都要进行主动招商吗？ 主力店招商的利弊分析 利 对项目整体来讲：主力店的引入实现项目商业升级，扩大辐射范围，提升项目整体投资价值； 主力店的进驻和开业有利于商业氛围的快速成熟，缩短商业培育周期； 对商铺本身来讲：大面积独栋物业的招商引入，有利于解决业主在物业处置方面的担忧； 由专业公司接洽大商家，有利于实现商铺租金收益最大化； 弊 前期招商存在一定难度，实际租金与预期投资收益率有差距 主力店先期启动，优惠条件招商 配套商家招商的利弊分析 利 提前锁定品牌商家，便于宣传推广； 品牌配套商户的开业有保证； 弊 招商先行使得部分商铺带租约销售，降低商铺出租灵活度，加大销售难度； 在商铺使用过程中，商铺业主与商户容易出现租务违约纠纷。 部分业态设置打乱产权单位划分，后期调整容易出现纠纷。 配套商家销售后启动，奖励基金引导招商 业态 品牌 面积 （m2） 招商条件 租金 租期 优惠条件 主力店 电器卖场 苏宁/国美… 2400方 约70万/年 8年 免租0.5-1年 中型超市 世纪联华/华润万家… 招商策略—主力店招商执行 3 预留三楼独立通道 招商策略—配套商家招商执行 3 不指定招商区域，到2011年年底，对引入指定品牌的业主在商家正式开业一个月之后来凭租房合同和商家营业执照等有效证件领取奖励基金。 　 经营面积 租用面积 租金 年租金 免租期限 免租价值 补贴金额 品牌加盟费 锁定品牌 社区超市 200方以上 200 1.5 109500 0.5 54750 50000 20000 联华超市 便利店 50方以上 80 1.5 43800 0.5 21900 20000 20000 快客，可的，喜士多 药店 50方以上 80 1.5 43800 1 43800 30000 20000 海王星辰，天天好，三九药店 蛋糕店 50方以上 50 1.5 27375 1 27375 30000 20000 浮力森林，元祖，丹比，克莉丝汀 美容店 150方以上 150 1 54750 1 54750 50000 20000 克丽缇娜、自然美 洗衣店 30