连云港连岛别墅项调研报告.docVIP

连云港连岛项目市场报告 一．宏观市场 1．经济概述 连云港全市GDP在05年时为456亿，06年527亿 大投入、大产出拉动增长。 07年上半年 投资金额 备注 全市完成全社会固定资产投资 270亿元 同比增长35% 全市在建规模以上固定资产投资项目平均规模 8872万元 同比增长7.6% 全市规模以上工业企业完成现价总产值 320亿元 同比增长46% 外向型经济继续快速发展，带动全市经济增长。通过采取加快基础设施建设、增加航线、加密航班等措施，港口上半年实现货物吞吐量4296万吨、集装箱运量84万标箱，同比分别增长19%和40%。通过给政策、送服务、供资金等多种形式我市积极扶持外贸企业做大做强，扩大产品出口。上半年，全市完成外贸出口8.67亿美元，同比增长42%，这其中农产品出口1.3亿美元，绝对额高居全省首位。 ????全市消费市场持续升温，助推GDP一路走高。今年上半年，我市经济快速发展，社会保障制度配套进一步完善，城乡居民收入提高较快，其中在岗职工人均工资和农民人均收入两项指标增幅均居全省首位。与此同步，全市现代流通网络建设加快，物价调控效果较好，商家竞相开展各类促销活动，全市城乡市场呈现同步红火态势，社会消费品零售总额达119.61亿元，同比增长16%。 2．房地产市场概况 连云港市房地产业2005年至今的市场表现可以发现，其房地产业的发展有几个突出特点： A. 地产大鳄争相进军连云港市场。 国内一些大企业纷纷投资连云港市房地产开发。莱茵达置业、奥园集团、久和置业、利玛置业、21世纪投资集团等一批国内知名的开发企业相继来连投资，正在或即将推售“公园一号”、“久和国际新城”、“新港国际”一批大的开发项目。 B. 改善型需求势头进一步趋强，精品商品住宅出现旺销。 改善型、康居型需求正在逐步替代安置型需求，引导着今后商品房市场的发展方向。 C. 土地使用权招标、拍卖出让比重增加。 目前市场绝大多数在售项目为公开招、投、标出让土地开发。 D. 房地产市场正步入品牌时代 以奥园集团登陆港城为标志，公园一号以港城营销推广前所未有之气势，震撼全城，而久和国际、新港国际两大超级大盘的磅礴气势则更让本地中小开发商感受到较大压力。 与品牌公司形成鲜明对比的是，一些小开发商不识品牌为何物！（日月花园、名典公寓），“卖一套算一套”“卖完万事大吉”观念盛行。 E. 属于我国房地产第三梯队，整体水平比较落后 处于卖地段、卖景观为主的初级阶段，以沿袭、克隆发达地区先进作品为主。 市场处于结构性过剩，购房者的购买欲望与无效产品供应形成巨大空白，处于更新换代的前夜。 3．城市规划 城市定位为品位高雅，优美舒适，最佳人居的城市；依山傍海的“山水城市”； 到2010年，连云港规划城市建设用地94.84平方公里，形成13个居住区、9个工业区、4个仓储区； 到2010年，市区规划总人口109万人，城市人口88万人； 到2020年，三次产业结构调整到7：50：43，进入工业化中后期。 4．小结 近几年以来，连云港总体经济状况发展良好，主要经济指标稳步提高，但增速缓慢，尤其是经济结构调整变化微弱，房地产行业从01年开始的买方市场逐渐向05年开始的卖方市场转换，至今已完全转化成卖方市场。而按照连云港市2010年规划目标，其市场潜力还有充分挖掘余地。 二．区域市场 东盛·龙门山庄 项目简介：东盛龙门山庄位于连云港东部城区神州宾馆北侧，分为龙门山庄别墅与龙门领海高层两个组团，总建筑面积约14万平方米。北倚龙门山，东连在海一方公园，南邻宋家花园，位于连岛AAAA级风景区与滨海新城CBD连接的核心位置。 该项目共分为两个组团建设，分别为龙门领海和龙门山庄。龙门领海为小高层部分，共有8栋组成，龙门山庄为别墅组团，共有90多栋别墅组成。共可容纳1150户居住。总建筑面积约为15万平方米左右。开盘时间：2007年7月29日 入住时间：高层2009年上半年/别墅2008年上半年龙门领海8栋小高层，龙门山庄90多栋小区内部配套:会所（健身、餐厅、美容、阅览、客房等功能） 中小学:墟沟小学,东方中学 综合商场:苏果超市 医院:149医院 其他:神州宾馆项目位于国家四A级风景区连岛海滨浴场西侧山顶，西望6.7公里长的亚洲第一拦海大堤，南对连云港港口及风景秀丽的云台山，东北边是一望无际的外海，融青山、碧海、森林、海港为一体。 项目总占地面积138.66亩，容积率0.76，绿化率40%，幢纯海景公寓和3栋观海豪宅和谐布置，同时小区建有4000平方米的会所和物管中心，5000平方米的购物中心，1000平方米的室外游泳池，6000平方米的中心景观及休闲广场，4800平方米的观景平台，业主在此可自由享受吃、喝、玩、购物等全方位的服务。 项目