2014关于卖房协议的法律意见.docVIP

关于卖房协议的法律意见 一、协议签定的背景 05年1月30日，甲方叶志武的母亲敬淑芳去世。同年4月份，甲方的二儿媳将要生小孩，其二儿叶虎要求甲方夫妇到他家帮忙照顾大人和小孩。正是在这样悲伤和紧急的情况下，生性耿直的叶志武独自与乙方签定了这份协议，其妻唐桂华并未在上面签字同意。 二、该协议存在的问题 1．该份协议因违反法律的多项强制性规定而无效。农村房屋的买卖合同有效应符合如下几个条件：⑴ 转让人拥有两处以上的农村住房或户口已迁出本村；⑵ 转让人与受让人应为同一集体经济组织内部成员；⑶ 受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；⑷ 转让行为已征得集体经济组织同意；⑸ 宅基地使用权需与住房一并转让，不得单独转让。本案中，甲方并不具备“拥有两处以上的农村住房或者户口已迁出本村”的法定条件，乙方本身已申请有宅基地并建有住房，违反了《土地管理法》第62条关于“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”的规定，协议双方均不符合买卖农村住房的主体资格。另外，该协议也并未征得宅基地所有权人村集体经济组织的同意，该协议因违反法律的强制性规定而无效。 2．该房屋买卖没有进行所有权转让和土地使用权变更登记，依法并未发生房屋所有权变动的法律后果。根据我国法律的规定，不动产物权和土地使用权的变动，需依法进行登记，未经依法登记，不发生物权变动的效力。截止今日，房屋所有权人和土地所有权人仍登记为叶志武，并未发生转移给乙方的效力。 3．甲方擅自处理了属于甲方夫妻共同共有的房屋，属于无权处分，唐桂华可以主张合同无效。对此，甲方妻子唐桂华一直不知情(由于唐桂华不识字，甲方也一直没给她细说，直到08年11月10日甲方去世后，其妻唐桂华在整理其遗物时，才发现这份协议原件)，让儿子给她念了内容以后，才知道这份协议的真实内容。这时她才知道，其合法权益受到了如此严重的侵犯。知道后，她当即表示了异议，并向组、村、乡的干部进行反映。根据《中华人民共和国合同法》第51条、条55条之规定，该份协议无效。根据《合同法》第58条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。据此，唐桂华可以主张合同无效，甲方退还购房款，乙方还返还房屋，如给甲方造成损失的，应予以赔偿。 4．该份协议显失公平，唐桂华可以请求法院予以撤销。该协议是甲方沉浸在母亲去世的巨大悲痛中，而二儿媳却即将临产，急需照顾的紧急情况下签定的。很多条款来不及细想，其内容显失公平。以区区8000元钱，就买了甲方13间房屋(平均每间房屋连同所占用的土地使用权才615元一间)，房前屋后的果树几十棵，以及甲方家中的瓦、晒席、树棒、人蓄用水电器等，还不说甲方的自留地、桑树、生荒地等的管理、使用权。按当时的市场价，估价至少可达3万余元，其内容显失公平。根据《合同法》第54条的规定，唐桂华可以请求法院予以撤销。合同撤销后，其法律后果同样是甲方退还购房款，乙方还返还房屋，如给甲方造成损失的，应予以赔偿。 三、该协议履行中存在的问题 1．从2005年以来，乙方拒不履行其主要义务，已构成重大违约，甲方依法可主张解除合同，返还财产。该份协议有两个核心条款，其一是叶志武将其13间房屋及其附属的很多东西以极低的价格转让给乙方，之所以这样约定，是因为甲方要让乙方暂时代其耕种承包的包产地，也就是此协议的第二个核心条款，乙方必须暂时代甲方耕种由其承包的三个人的包产地（以防止在甲方帮其二儿子带小孩期间使该土地因无人耕种而抛荒），且要负担由包产地所负担的所有费用。在本协议签定的2005年初，农业税等负担仍然存在，乙方均应代为缴纳。在当时甲方签定协议时可预见的范围内，包产地是有负担的，但自从国家于2006年1月1日起全面取消农业税后，乙方应负的该部分负担，已成为其不当得利，理应返还给甲方。但时至今日，乙方完全占有使用了房屋，未经甲方同意，将甲方自留山坡上的树木偷砍了很多，却拒不履行支付由包产地所负担的费用的义务，这些费用如今已累计至＊＊＊＊余元，已构成重大违约。据此，唐桂华也可以以书面通知乙方的方式直接解除本合同。其法律后果依然是甲方退还购房款，乙方还返还房屋，如给甲方造成损失的，应予以赔偿。 2．乙方擅自将甲方的林权证改成了自己的名字，该行为不但侵权，而且违法。08年2月16日，唐桂华回到老家时，听乙方的二哥叶志双说原属于甲方所有的林权证已被乙方擅自改成了自己的名字（出于对乙方的信任，为方便乙方管理使用，甲方在签定合同后将林权证交给乙方保管，对此唐桂华在此次回家时才刚刚知道），该行为严重侵害了唐桂华的合法权利；也违反了《森林法》第3条、《森林法实施条例》第3条之规定，不但无效，应赔偿损失，而且还应当承担行政法上的责任。 四、甲方的要求 综上，该份协议无论是从物权法的角度，还是从合同法的角度，