房地产部分税种计算方法.docVIP

土地增值税 日期： 2009-08-20  土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。 方法一、分级逐级距计算。 分级逐级距计算应纳土地增值税税额，然后各级距应纳税额相加之和，就是应纳土地增值税税额。 第一步：先计算增值额。增值额=转让收入额-扣除项目金额 第二步：再计算增值额与扣除项目金额之比。公式：增值额÷扣除项目金额 第三步，分别计算各级次土地增值税税额，如下表： 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，适用30%的 税率。 这部分应纳税额=扣除项目金额×50%×30% 增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金 额100%的部分，适用40%的税率。 这部分应纳税额=扣除项目金额×（100%-50%）×40% 增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金 额200%的部分，适用50%的税率。 这部分应纳税额=扣除项目金额×（200%-100%）×50% 增值额超过扣除项目金额200%的部分，适用60%的税率。 这部分应纳税额=[增值额-（扣除项目金额×200%）]×60%  第四步，将各级的税额相加，得出总税额。 方法二、查表法。 查表法就是用求出增值额占扣除项目金额的比例，直接查对四级超率累进税率表，然后按照计算公式求得应纳土地增值税税额。 第一步、第二步同上述分级逐级距计算方法； 第三步：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下： (一)增值额未超过扣除项目金额50％ 土地增值税税额 = 增值额×30％ (二)增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的 土地增值税税额 = 增值额×40％-扣除项目金额×5％ (三)增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的 土地增值税税额 = 增值额×50％-扣除项目金额×15％ (四)增值额超过扣除项目金额200％ 土地增值税税额 = 增值额×60％-扣除项目金额×35％ 公式中的5％、15％、35％为速算扣除系数。  深圳某公司2000年3月自建房产竣工，作为办公楼使用。2006年1月该公司将办公楼转让，转让价格9000万元人民币。该公司取得土地使用权支付的金额为2100万元，办公楼房产证登记的建造价格为3200万元，其转让时缴纳营业税、城建税及教育费附加、印花税等税费共计465.3万元。该公司申请按评估价扣除，评估价格为7400万元，该公司支付评估费13000元。土地增值税计算如下： 方法一：该房产竣工至转让时间已经超过5年，采用评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率的评估价作为扣除项目。 增值额：转让收入－评估价格－转让时缴纳的税费－评估费 增值额：9000－7400－465.3－1.3=1133.4（万元） 增值额占扣除项目金额的百分比：1133.4÷7866.6=14.4%  应缴纳土地增值税：1133.4×30%=340.02（万元） 方法二：加计扣除5%的基数：取得土地使用权支付的金额、办公楼房产证登记的建造价格，即：2100＋3200=5300（万元） 使用年限为：5年零10个月 加计扣除比例为：5×5%＋10÷12×5%=29.17% 加计扣除数为5300×29.17%=1546（万元） 可扣除数为5300＋1546＋465.3=7311.3（万元） 应缴纳土地增值税：（9000－7311.3）×30%=506.61（万元） 城镇土地使用税 日期： 2011-09-26 计算城镇土地使用税时，应先确定纳税人实际占用的应税土地面积，然后在根据土地所处的位置找出适用单位税额，应税土地面积乘以适用税额为应纳税额。具体计算公式： 应纳税额=实际占有土地面积（平方米）×适用税额 土地使用权由几方共有的，由共有的各方按其实际使用的土地面积占总面积的比例，分别计算缴纳城镇土地使用税。 例：深圳某商场坐落于市中心，企业土地使用证书记载占用土地的面积为5000平方米，经确定属一等级地段；该商场另设两个统一核算的分店均坐落在市区二等级地段，共占地4000平方米；一座仓库位于市郊，属四等级地段，占地面积为1000平方米。计算该商场全年应纳城镇土地使用税税额。（一等级地段年税额30元/平方米；二等级地段年税额21元/平方米；四等级地段年税额9元/平方米。） 该商场全年应缴纳城镇土地使用税的税额为： 应纳税额=5000×30+4000×21+1000×9=24300