如何控制好房地产工程投资.docx

如何控制好房地产工程投资讲师：范志远一、房地产工程投资控制构成1.房地产工程项目投资的构成房地产工程项目投资的构成是指进行某项建设工程所花费的全部费用。包括固定资产投资和流动资产投资两部分。固定资产投资的构成固定资产投资的构成包括：设备工机具购置费用。通常称为机具投资。建筑安装工程费用。建筑安装工程费用是指建设单位用于建筑和安装工程方面的投资。工程建设的其他费用。即除设备工机具购置费用和建筑安装工程费用以外的，为保证工程建设顺利完成和交付使用后能够正常发挥效用而发生的各项费用。预备费。预备费包括基本预备费和涨价预备费。建设期贷款利息和固定资产投资方向调节税。流动资产投资流动资产投资指生产经营性项目投产后，为正常生产运营，用于购买材料、燃料、支付工资及其他经营费用所需的周转资金。（垫底流动资金）2.投资控制在房地产工程项目中的作用投资控制在房地产工程项目中的作用包括：第一，在保证建设项目质量、安全、工期目标实现的基础上，使建设项目在预定的投资额内建成售出。这是投资控制达到的最基本的要求，也是一个最现实的要求。第二，可行性研究阶段确定的投资估算额控制在建设单位投资机会、投资意向设定的范围内。第三，设计概算是技术设计和施工图设计的项目投资控制目标，不得突破投资估算。第四，建安工程承包合同价是施工阶段控制建筑安装工程投资的目标，施工阶段的投资额不得突破合同价。合同价有两种，固定价合同和可调价合同。第五，通过投资控制工作，使建设项目各阶段投资控制工作始终处于受控状态。合理地处理投资过程中的索赔与反索赔事件，取得令人满意的效果。二、房地产项目决策阶段的投资控制房地产项目决策阶段的投资控制：第一，通过可行性研究阶段投资估算的合理确定、最佳投资方案的优选，促使建设项目的科学决策。第二，决策阶段所确定的投资额作为整个项目的限额目标，对于建设项目后续设计概算、施工图预算、承包合同价、结算价、竣工决算都有直接影响。投资控制做得好，应该是竣工决算价不超合同价、合同价不超施工图预算价、施工图预算价不超设计概算、设计概算价不超限额的目标。第三，通过工程师在决策阶段的投资控制，确定出合理的投资估算，优选出可行方案，为建设单位进行项目决策提供了依据，并为建设项目主管部门审批项目建议书、可研报告及投资估算提供基础资料，对项目规划、设计、招投标、设备购置、资金筹措等提供重要依据。在项目决策阶段投资控制的工作，具体任务主要是审查拟建项目的投资估算的正确性与投资方案的合理性，也就是可行性研究报告。在可行性研究阶段进行投资控制，主要应围绕对投资估算的审查和投资方案的分析、比选进行。1.对投资估算的审查对投资估算的审查包括：第一，审查投资估算基础资料的正确性。这些基础资料包括一些社会因素的风险、政治（因素的）风险等。第二，审查投资估算所采用的方法的合理性。2.对项目投资方案的审查对项目投资方案的审查主要是通过对拟建项目方案进行重新评价，看原可行性研究报告编制部门所确定的方案是否为最优方案，提出合理化建议。三、设计阶段的投资控制设计阶段的投资控制没有决策阶段的投资控制重要，但远比施工阶段的投资控制重要。按我国现行有关规定，建设项目初步设计阶段应编制初步设计概算，施工图设计阶段编制施工图预算，技术设计阶段编制修正的概算。设计概算不得突破已经批准的投资估算，施工图预算不得超过批准的设计概算。这就为设计阶段监理工程师进行投资控制明确了目标和任务。1.限额设计限额设计就是按照批准的投资估算控制初步设计及其概算，按照批准的初步设计概算控制施工图设计及预算。限额设计控制工程投资可以从两个角度入手，一种是按照限额设计过程从前往后依次进行控制，称为纵向控制；另一种途径是对设计单位及其内部各专业、科室及设计人员进行考核，实施奖惩，进而保证设计质量的一种控制方法，称为横向控制。限额设计不要笼统地限到单位工程，最起码也要限到分部工程，最理想的状态是限制到子分部工程。这样就是要保证它纵向控制，也保证它横向控制。2.设计概算的审查设计概算的审查内容包括：第一，审查设计概算的编制依据。第二，审查设计概算的编制内容。第三，审查设计概算的编制深度。3.审查设计概算的方法审核设计概算的方法包括：第一，对比分析法。实际上应该细化到分项工程去对比。第二，查询核实法。第三，联合会审法。4.施工图预算的审查审查施工图预算的内容审查施工图预算，重点是施工图预算的工程量计算是否准确，定额消耗量、单价套用是否合理，各项取费标准是否符合现行规定等。审查施工图预算的方法审查施工图预算的方法很多，主要有全面审查法、标准预算审查法、分组计算审查法、筛选审查法、重点抽查法、对比审查法、利用手册审查法等。四、施工招投标阶段的投资控制招投标阶段的投资控制工作包括：第一，招投标的组织、协调工作。第二，编制施工招标文件。第三，标底的编制